Der Tod eines Angehörigen ist ein tiefer Einschnitt. Neben der emotionalen Trauerarbeit stehen Erben oft unvermittelt vor komplexen wirtschaftlichen Aufgaben. Besonders anspruchsvoll wird die Situation, wenn eine Renditeliegenschaft– etwa ein Mehrfamilienhaus, ein Wohn- und Geschäftshaus oder ein Gewerbeobjekt – in den Nachlass fällt.
Im Gegensatz zum klassischen Einfamilienhaus, das oft "nur" zugeteilt oder verkauft werden soll, ist eine Renditeliegenschaft ein laufendes Unternehmen das Erträge generiert. Sie produziert Einnahmen, verursacht aber auch Kosten und erfordert Management. In vielen Fällen stellen Erbengemeinschaften bei der ersten Bestandsaufnahme ernüchtert fest: Die Liegenschaft wurde über Jahre hinweg nicht modernisiert. Es herrscht ein ein sogenannter Sanierungsstau. Dieser Artikel beleuchtet die Dynamik zwischen Erbrecht, Investitionsbedarf und Immobilienmarkt. Wir zeigen auf, warum der Sanierungsstau das grösste Konfliktpotenzial birgt und wie Sie mit der Expertise von BECK Real Estate – von der Bewertung über die Architektur bis zum strategischen Verkauf – die beste Lösung für alle Beteiligten finden.
1. Die Ausgangslage: Vom passiven Verwalten zum aktiven Managen
Nach Schweizer Recht (Art. 602 ZGB) bilden die Erben bis zur Teilung eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet im Klartext: Das Erbe gehört allen gemeinsam, und niemandem gehört ein spezifischer Teil. Die wichtigste Konsequenz daraus ist das Einstimmigkeitsprinzip. Alle Entscheidungen müssen gemeinsam getroffen werden. Dies führt in der Praxis oft zu Stillstand und Ärger - dies in einer Zeit in der eigentlich Agilität gefordert wäre. Viele Erblasser haben ihre Immobilien über Jahrzehnte eher passiv - in der Regel mit dem Immobilienbewirtschafter ihres Vertrauens, der unter Umständen auch noch mit alterte - verwaltet. Solange die Mieten pünktlich flossen, wurde wenig verändert, man zufrieden, es ging ja immer was ein. Doch für die Erbengemeinschaft ändern sich die Spielregeln: Sie müssen vom passiven Halter zum aktiven Manager werden, um den Vermögenswert zu sichern.
Genau hier setzt der Gedanke des aktiven Immobilienmanagements an. Es geht nicht mehr nur darum, den Status Quo zu bewahren, sondern die Liegenschaft strategisch auf die Zukunft auszurichten. Fragen, die sich die Erbengemeinschaft stellen muss, sind:
- Wie passt das Objekt in die unterschiedlichen Vermögensstrukturen der einzelnen Erben?
- Wäre es sinnvoll das Erbe in einer neuen Form, z.B. in einer Immobilien-AG, zu halten?
- Welche Risiken (Zinsänderungen, regulatorische Auflagen, CO2-Gesetze) bestehen?
Welche Chancen bietet der Markt aktuell für einen Verkauf oder eine Neupositionierung?
Unsere Einschätzung wieso es sich lohnt, Immobilien nicht einfach nur passiv zu halten sondern aktiv zu steuern - gerade auch in einer Erbengemeinschaft - erfahren Sie in unserem vertiefenden Fachartikel:
Ein aktives Immobilien-Portfoliomanagement: Nutzen und Perspektiven | BECK Real Estate GmbH
2. Der Sanierungsstau und der Lebenszyklus der Immobilie
Warum sind geerbte Renditeliegenschaften so oft sanierungsbedürftig? Die Erfahrung von BECK Real Estate zeigt ein wiederkehrendes Muster: Die vorherige Generation scheute im Alter oft die finanzielle und organisatorische Belastung grosser Umbauten. “Das lohnt sich für mich nicht mehr”, ist ein Satz, den Erben oft gehört haben. Das Resultat ist ein Investitionsstau bei den grossen und teuren Gebäudeteilen: Heizung, Fenster, Dach, Steigleitungen und Fassade.
Das Prinzip des Lebenszyklus verstehen
Ein Gebäude ist kein statisches Objekt, es ist ein Organismus mit verschiedenen Komponenten, die unterschiedliche Lebensdauern haben. Eine Fassade hält vielleicht 40 bis 50 Jahre, eine Heizung 15 bis 30 Jahre, ein Innenausbau (Küche/Bad) 15 bis 25 Jahre. In vielen Erbengemeinschaften wird bei Antritt des Erbes der Fehler gemacht, Sanierungen nur punktuell zu betrachten “Wir müssen mal das Treppenhaus streichen”, “wir sollten da einmal eine Küche ersetzen”. Das greift zu kurz und verbrennt Geld. Eine nachhaltige Entscheidung erfordert die strikte Berücksichtigung des Lebenszyklus und vor allem ein Wissen um die Zusammenhänge und das Zusammenspiel einzelner Gebäudeteile.
Wenn Sie beispielsweise die Fenster ersetzen, ohne gleichzeitig die Fassadendämmung und das Lüftungskonzept zu prüfen, riskieren Sie Schimmelbildung, da die natürliche Zirkulation unterbrochen wird. Wenn Sie eine neue Heizung einbauen, ohne den zukünftigen Energiebedarf des Gebäudes (nach einer möglichen Dämmung) zu kennen, ist die Anlage vielleicht massiv überdimensioniert. Oder z.B. um das Beispiel von oben, wer Küchen / Badezimmer ersetzt und hinten eine fatale Situation bei den Steigleitungen hat, darf den Ausbau der Investition gleich wieder mit einplanen.
Bei BECK Real Estate analysieren wir den Sanierungsbedarf daher ganzheitlich. Wir prüfen, wo sich die Immobilie in ihrem Lebenszyklus befindet und welche Massnahmen diesen Zyklus wirtschaftlich sinnvoll verlängern. Vertieftes Wissen wie Sie technische und strategische Planung in Einklang bringen, erläutern wir in unserem Beitrag:
Berücksichtigung des Lebenszyklus bei Sanierungsstrategien | BECK Real Estate GmbH
3. Lösungsweg A: Die fundierte Bewertung als Fundament der Einigung
Bevor Sie in der Erbengemeinschaft über Verkauf, Sanierung oder Aufteilung streiten, benötigen Sie harte Fakten. Hier greift die erste Kernkompetenz von BECK Real Estate: die professionelle Immobilienbewertung.
Der "gefühlte Wert" kollidiert in Erbengemeinschaften oft mit dem "technischen Wert". Ein Erbe erinnert sich an die hohen Immobilienpreise aus der Zeitung, ein potenzieller Käufer hingegen sieht primär die anstehenden Investitionskosten (Capex), die er vom Kaufpreis abziehen muss. Im Idealfall und entsprechender Professionalität auch sieht ein möglicher Investor auch noch das Potential der Liegenschaft wobei dies auch mit Erfahrung und entsprechender Beratung zusammen hängt. Ohne eine neutrale Analyse wird der Wert der Immobilie in der Erbengemeinschaft fast immer falsch eingeschätzt, was zu internem Streit führt.
Was eine professionelle Bewertung leistet:
Eine professionelle zeigt meistens zwei Szenarien auf, nämlich der Ist-Fall und das Potential nach entsprechenden Massnahmen. Bei Renditeliegenschaften wird meistens Mittels einer DCF-Bewertung (Discounted Cash Flow) dynamisch aufgezeigt, welche Sanierungen in welchem Jahr notwendig sind und welche Veränderungen dann bei den Mieterträgen erzielt werden können. Diese Transparenz ist oft der Schlüssel zur Konfliktlösung. Sie zeigt schwarz auf weiss, ob sich das "Behalten und Investieren" lohnt oder ob ein "Verkauf im Ist-Zustand" die wirtschaftlichere Option ist.
4. Lösungsweg B: Sanierung mit Konzept durch unsere Architektin
Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich theoretisch für das "Behalten" der Liegenschaft, scheitern aber an der praktischen Umsetzung. "Wer kümmert sich darum?" ist die häufigste Frage, die im Raum steht.
Die Sanierung eines Mehrfamilienhauses ist ein Vollzeitjob: Baubewilligungsverfahren, Offerten einholen, Bauleitung, Koordination mit Mietern. Das erfordert neben dem Know How, dass unsere Architektin Anastasia Beck mitbringt ein grosses Wissen um Abläufe und bedarf eines grossen organisatorischen Aufwands.
Hier kommt einer der entscheidenden Vorteile von BECK Real Estate ins Spiel: Wir bringen ökonomische und architektonische Themen durch unsere breite Expertise in Einklang. Das wir uns nicht als Makler sehen, wurde in verschiedenen Artikeln dargelegt, wenn wir auch Transaktionen begleiten, fasst dies jedoch viel zu tief. Dazu ein passender Artikel:
Strategische Sanierung statt "Flickwerk"
Basierend auf der Lebenszyklus-Analyse (siehe oben) entwickeln wir für Sie Sanierungsstrategien:
Werterhaltend: Nur das Nötigste tun, um die Substanz zu sichern und die Vermietbarkeit zu gewährleisten.
- Wertvermehrend: Umfassende Sanierung (energetisch, Grundrissoptimierung, Anbau/Aufstockung), um deutlich höhere Mietzinsen zu realisieren und die Betriebskosten langfristig zu senken.
Wir übernehmen für die Erbengemeinschaft die Machbarkeitsstudie, die Kostenschätzung und die komplette Projektleitung. So wird aus der Last der Verwaltung ein professionelles Projekt, das den Wert des Erbes für die nächste Generation sichert.
5. Lösungsweg C: Der strukturierte Verkauf – Warum "Off-Market" oft besser ist
Manchmal ist der Graben zwischen den Erben zu tief “Ich will nichts mehr damit zu tun haben” oder die finanziellen Mittel für eine notwendige Sanierung fehlen schlichtweg. In diesem Fall ist der Verkauf an Dritte oft die sauberste und fairste Lösung “Liquidationserlös statt Streit”. Gerade aber bei Renditeliegenschaften - gleiches gilt aber auch bei hochwertigeren selbst bewohnten Liegenschaften - raten wir von einer öffentlichen Ausschreibung dringend ab. Dazu verweisen wir auf unseren entsprechenden Artikel:
Mehrfamilienhaus verkaufen? Warum Off-Market der überlegene Weg ist | BECK Real Estate GmbH
Zusammengefasst sind die Vorteile einer diskreten Vorgehensweise jedoch folgende:
1. Diskretion: Nachbarn und Mieter erfahren erst vom Verkauf, wenn alles unter Dach und Fach ist. Familiäre Angelegenheiten bleiben privat.
2. Exklusivität: Das Objekt wird nicht "verbrannt", indem es monatelang auf Portalen sichtbar ist.
3. Qualität statt Quantität: Wir sprechen gezielt Investoren an (z.B. Family Offices, Anlagestiftungen, lokale Entwickler), die genau solche Objekte suchen und über die nötige Bonität verfügen.
4. Preissicherheit: Oft lassen sich im diskreten Verfahren höhere Preise erzielen, da die Exklusivität für professionelle Käufer einen Wert darstellt.
6. Zusammenfassung: Die drei Szenarien für Ihre Erbengemeinschaft
Um Ihnen die Entscheidungsfindung zu erleichtern, haben wir die drei gängigsten Szenarien für Erbengemeinschaften mit sanierungsbedürftigen Renditeliegenschaften zusammengefasst:
Szenario 1: "Sanieren und Portfolio-Entwicklung"
Vorgehen: Die Erben entscheiden sich, das Objekt gemeinsam zu halten und zu investieren. BECK Architektur plant und leitet den Umbau unter Berücksichtigung der Lebenszykluskosten.
Vorteil: Langfristige Renditesicherung, Generationenvertrag wird fortgeführt, Steueroptimierung durch Unterhaltskosten.
- Nachteil: Erfordert Einigkeit und Liquidität aller Erben über einen längeren Zeitraum.
Szenario 2: Interne Übernahme (Realteilung)
Vorgehen: Ein Erbe übernimmt das Haus. Die Bewertung durch BECK liefert den fairen Anrechnungswert für die Auszahlung der Miterben.
Vorteil: Immobilie bleibt im Familienbesitz.
- Nachteil: Hohe Kapitalbelastung für den Übernehmer; Bankenfinanzierung ist bei Sanierungsstau oft schwierig (Tragbarkeitsrechnung).
Szenario 3: Exit via Off-Market Verkauf
Vorgehen: Diskreter Verkauf an vorgemerkte Investoren über das Netzwerk von BECK Real Estate.
Vorteil: Sofortige Liquidität, klare Trennung der Erben, kein weiteres Konfliktpotenzial, Maximierung des Erlöses.
- Nachteil: Die Bestandsliegenschaft verlässt das Eigentum der Familie. Es gilt also im Nachgang eine neue Investitionsmöglichkeit zu finden.
7. Warum BECK Real Estate der richtige Partner ist
Eine Erbengemeinschaft zu beraten, erfordert mehr als nur Verkaufsgeschick. Es erfordert den Blick für das grosse Ganze – die Eigentümervertretung – und das technische Auge für das Detail – den Lebenszyklus der Bauteile.
Unsere Alleinstellungsmerkmale:
1. Alles aus einer Hand: Sie brauchen keinen separaten Architekten, keinen separaten Schätzer und keinen separaten Makler. Wir bündeln diese Kompetenzen unter einem Dach. Das spart Zeit und verhindert Schnittstellenverluste.
2. Neutralität: Als externer Dritter bringen wir Objektivität in die oft emotional aufgeladene Diskussion der Erben.
3. Netzwerk: Wir verfügen über ein umfassendes Netzwerk in der Immobilienwelt.
4. Fundierte Ausbildung und Erfahrung: Bei uns erhalten Sie die Expertise von einem Team, dass nicht nur durch eine fundierte Ausbildung sondern auch durch umfassende Erfahrung zu überzeugen vermag.
Ein Sanierungsstau ist kein Grund zur Verzweiflung, sondern eine Rechenaufgabe. Und wir helfen Ihnen, diese zu lösen.
Sind Sie in der beschriebenen Situation? Wir freuen uns Sie bei Ihren Fragen unterstützen zu dürfen. Nehmen Sie mit uns Kontakt auf unter:
+41 41 552 25 11
oder via Kontaktformular:
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