Mehrfamilienhaus bewerten: Die DCF-Methode
Präzise Marktwerte für Zinshäuser und Renditeobjekte
Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten möchte, braucht mehr als eine einfache Daumenregel. Es zählen Fakten, keine Emotionen. Anders als beim Eigenheim stehen bei einem Mehrfamilienhaus oder einer gewerblichen Liegenschaft die nachhaltigen Erträge, Kostenstrukturen und Risiken im Zentrum.
Die DCF-Methode (Discounted Cash Flow) gilt als international anerkannter Goldstandard zur Bewertung ertragsorientierter Immobilien. BECK Real Estate wendet dieses Verfahren gemäss den etablierten Schweizer Bewertungsstandards an – insbesondere dort, wo es bei Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und Portfolios einen klaren Informationsvorsprung gegenüber vereinfachten Modellen bietet.
Was ist die DCF-Methode?
Das Verfahren basiert auf einem zukunftsorientierten Grundsatz:
Der Marktwert eines Mehrfamilienhauses entspricht der Summe aller zukünftigen Cashflows, diskontiert auf den heutigen Bewertungsstichtag.
Dabei erfassen wir sämtliche erwarteten Nettoerträge (Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten) sowie den langfristigen Wiederverkaufswert (Exitwert). Diese Zahlungsströme werden mit einem risikogerechten Zinssatz auf den heutigen Barwert abgezinst.
Das Resultat ist eine jahresgenaue Abbildung der wirtschaftlichen Realität Ihrer Liegenschaft.
Kurzdefinition:
Die DCF-Methode ist ein Bewertungsverfahren, mit dem der Marktwert eines Mehrfamilienhauses aus den diskontierten zukünftigen Netto-Cashflows und einem nachhaltigen Residualwert ermittelt wird.
Das Zweiphasenmodell: Blick in die Zukunft
Eine professionelle Bewertung trennt kurzfristige Veränderungen von langfristig stabilen Ertragsverhältnissen. Wir arbeiten dafür mit einem Zweiphasenmodell.
Phase 1 – Die Prognose (Detailblick)
In der ersten Phase modellieren wir die Cashflows über einen klar definierten Zeitraum, meist 5 bis 10 Jahre. Bei einem Mehrfamilienhaus fliessen dabei unter anderem ein:
- aktuelle und angepasste Mieterträge (z. B. Mietzinsanpassungen)
- erwartete Leerstände bei Mieterwechseln
- laufende Bewirtschaftungs- und Unterhaltskosten
- geplante Instandhaltungs- und Sanierungsinvestitionen
Diese Phase bildet die wirtschaftliche Übergangsperiode ab und macht Investitionsbedarfe transparent und nachvollziehbar.
Phase 2 – Die Nachhaltigkeit (Exit)
Nach der Prognosephase gehen wir von stabilen, nachhaltigen Verhältnissen aus. Der Exitwert basiert auf einem nachhaltigen Nettoertrag ohne einmalige oder befristete Effekte und wird mit demselben Zinssatz auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Der Diskontierungszinssatz: Risiken präzise erfassen
Der Diskontierungszinssatz ist der zentrale Hebel, um ein Mehrfamilienhaus korrekt zu bewerten. Er reflektiert Kapitalkosten, Lagequalität, Nutzung und Marktumfeld.
Der Ansatz von BECK Real Estate:
Wir verzichten bewusst auf pauschale Risikoaufschläge. Quantifizierbare Risiken – etwa absehbarer Wohnungsleerstand oder geplante Sanierungen – bilden wir direkt in den Cashflows ab und nicht zusätzlich im Zinssatz. Das vermeidet Doppelzählungen und führt zu präziseren Marktwerten.
Technische Entwertung und Investitionen
Jedes Mehrfamilienhaus unterliegt einer technischen Alterung. In der DCF-Bewertung berücksichtigen wir diese technische Entwertung entweder über Rückstellungen oder über konkret geplante Investitionen (Capex).
Ertragswirksame Sanierungen – etwa energetische Massnahmen oder Wohnungsaufwertungen – setzen wir nur dann wertsteigernd an, wenn die daraus resultierenden Mehrerträge am Markt realistisch und nachhaltig erzielbar sind.
Eine doppelte Berücksichtigung der technischen Entwertung wird konsequent vermieden.
Wann ist die DCF-Methode sinnvoll?
Nicht jedes Mehrfamilienhaus erfordert ein komplexes Finanzmodell. Die DCF-Methode ist dem klassischen Ertragswertverfahren jedoch überlegen bei:
- Mehrfamilienhäusern mit Sanierungsbedarf
- Wohnportfolios und Arealüberbauungen
- Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften
- Objekten mit komplexen Mietvertrags- und Laufzeitstrukturen
Unsere Philosophie:
Wir wählen immer die Methode, die der Immobilie gerecht wird. Bei einfachen, voll vermieteten Mehrfamilienhäusern in sehr gutem Zustand prüfen wir stets die Verhältnismässigkeit der Mittel.
DCF-Methode vs. klassischer Ertragswert
Beide Verfahren führen bei korrekter Anwendung zu vergleichbaren Marktwerten. Der Unterschied liegt in der Informationstiefe:
- Transparenz: Die DCF-Methode zeigt, wann und warum Werte entstehen oder verloren gehen.
- Strategie: Investitionen in das Mehrfamilienhaus und deren Auswirkungen werden explizit sichtbar.
- Entscheidungssicherheit: Ideal für Szenario-Analysen („Was passiert, wenn…?“).
BECK Real Estate – Immobilienwerte strategisch führen
Wir verstehen Immobilienbewertung nicht als rein rechnerische Disziplin, sondern als strategisches Führungsinstrument. Unsere Bewertungen sind methodisch sauber, marktnah interpretiert und verständlich aufbereitet.
Ob Verkauf, Erbschaft oder Investitionsplanung – eine präzise Bewertung schafft Klarheit.
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