Die Bewertung von Land
Der Wert von Land ist kein Richtpreis pro Quadratmeter und keine grobe Schätzung. Er ergibt sich aus der wirtschaftlich realisierbaren Nutzung, den rechtlichen Rahmenbedingungen und dem zeitlichen Kontext.
Ob unüberbautes Grundstück, Baulandreserve oder Land mit Entwicklungspotenzial: Eine professionelle Landbewertung zeigt auf, welcher Wert am Markt tatsächlich tragfähig ist – und verhindert Fehlentscheide.
Warum die Bewertung von Land besondere Fachkenntnis erfordert
Grundstücke sind Unikate. Bereits kleine Unterschiede in Nutzung, Erschliessung oder Planung können den Landwert erheblich verändern. Entscheidend sind unter anderem:
- Zonen- und Bauvorschriften
- Ausnützungsziffern und zulässiges Volumen
- Baureife und Erschliessungsstand
- zeitliche Faktoren wie Wartefristen
- Kosten für Planung, Abbruch und Erschliessung
- Markt- und Finanzierungssituation
Eine seriöse Landbewertung muss diese Faktoren systematisch erfassen, gewichten und nachvollziehbar herleiten.
Wann ist eine professionelle Landbewertung sinnvoll?
Eine fundierte Landbewertung ist insbesondere angezeigt bei:
- Verkauf eines Grundstücks
- Verkauf oder Aufteilung von Baulandreserven
- Erbteilungen und Scheidungen
- Finanzierung oder Belehnung
- Einzonungen oder Zonenplanänderungen
- Beurteilung von Nutzungs- oder Ausbaupotenzialen
- Bewertung von zusätzlichem Land oder Umschwung
Gerade bei komplexeren Ausgangslagen reicht eine grobe Schätzung nicht aus.
Welche Arten von Land werden bewertet?
Baureifes Bauland
Voll erschlossen, parzelliert und sofort überbaubar.
Der Marktwert lässt sich in der Regel aus Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke ableiten.
Nicht baureifes Bauland
Bauland, das noch nicht unmittelbar überbaut werden kann (z. B. fehlende Erschliessung, Abbruchobjekte, Wartefristen).
Der Landwert entspricht dem baureifen Wert abzüglich aller Kosten und zeitlichen Abschläge.
Bauerwartungsland
Land ausserhalb der Bauzone mit realistischer Aussicht auf spätere Einzonung.
Der Wert hängt wesentlich von Wahrscheinlichkeit und Zeitpunkt der Einzonung ab und wird entsprechend reduziert bewertet.
Zusätzliches Land und Baulandreserven
Reserveflächen bei bestehenden Liegenschaften.
Je nach Nutzbarkeit reicht der Wert von reduziertem Umschwung bis zu vollwertigem Bauland.
Arrondier- und Vorgartenland
Kleinflächen ohne eigenständige Überbaubarkeit.
Kein Baulandwert, sondern ein reduzierter absoluter Landwert.
Welche Bewertungsmethoden kommen bei Land zur Anwendung?
Je nach Ausgangslage kommen unterschiedliche Bewertungsansätze zur Anwendung.
Vergleichswertmethode
Die wichtigste Methode für baureifes Land.
Der Landwert wird aus tatsächlich bezahlten Preisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Voraussetzung sind ausreichend geeignete Vergleichsdaten.
Lageklassenmethode
Wird eingesetzt, wenn Land Teil einer überbauten Liegenschaft ist.
Sie dient der Aufteilung des Gesamtwerts in Land- und Bauanteil, nicht der direkten Marktpreisermittlung.
Residualwertmethode
Zentrale Methode bei Grundstücken mit Nutzungs- oder Entwicklungspotenzial.
Der Landwert wird aus der wirtschaftlich realisierbaren Nutzung abgeleitet und ergibt sich als Restwert nach Abzug aller relevanten Kosten und Risiken.
Der Residualwert – warum er den Landwert begrenzt
Bei vielen Grundstücken ist nicht entscheidend, was theoretisch möglich wäre, sondern was wirtschaftlich realisierbar ist.
Der Residualwert beantwortet genau diese Frage.
Grundprinzip der Residualbewertung
Realistischer Landwert =
zukünftiger Marktwert der möglichen Nutzung
minus Bau- und Nebenkosten
minus Planungs-, Verfahrens- und Abgabenkosten
minus Risiken und zeitliche Faktoren
Diese Logik erklärt, warum selbst identisch zonierte Grundstücke sehr unterschiedliche Marktwerte aufweisen können. Wir bei BECK Real Estate nutzen in der Regel diese Methode.
Szenarien statt Wunschannahmen
Seriöse Landbewertungen arbeiten mit mehreren Szenarien, zum Beispiel:
- heutige Nutzung vs. zusätzliche Nutzung
- maximale vs. marktfähige Ausnützung
- Etappierung vs. sofortige Realisierung
Der relevante Landwert ergibt sich nicht aus theoretischen Höchstwerten, sondern aus dem wahrscheinlich realisierbaren Szenario.
BECK Real Estate – fundierte Landbewertungen mit Marktbezug
BECK Real Estate bewertet Grundstücke mit einem klaren Fokus auf Marktrealität:
- sorgfältige Analyse der planungsrechtlichen Situation
- realistische Einschätzung von Nutzungspotenzialen
- methodisch saubere Herleitung des Landwerts
- transparente Annahmen und Plausibilisierung
So entstehen Bewertungen, die als Entscheidungsgrundlage dienen und am Markt Bestand haben.
FAQ's: Häufige Fragen zur Landbewertung
Was ist der Unterschied zwischen absolutem und relativem Landwert?
Der absolute Landwert beschreibt den eigenständigen Marktwert eines Grundstücks. Der relative Landwert ist der Bodenanteil am Gesamtwert einer überbauten Liegenschaft.
Ist Bauerwartungsland bereits Bauland?
Nein. Bauerwartungsland ist rechtlich nicht gesichert und wird unter Berücksichtigung von Zeit und Risiko bewertet.
Warum unterscheiden sich Landwerte je nach Methode?
Weil jede Methode unterschiedliche Annahmen trifft. Entscheidend ist die fachliche Plausibilisierung.
Sind Sie interessiert Ihr Grundstück bewerten zu lassen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme: