Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Unterlagen professionelle Käufer wirklich benötigen

Eine gute Transaktion beginnt lange vor der ersten Käuferansprache

Wer ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, beschäftigt sich verständlicherweise zuerst mit zwei Fragen:

Was ist meine Liegenschaft wert – und wer könnte sie kaufen?

Eine dritte Frage ist mindestens ebenso wichtig:

Sind sämtliche Informationen vorhanden, die ein professioneller Käufer für seine Investitionsentscheidung benötigt?

Denn ein Mehrfamilienhaus wird anders gekauft als ein Einfamilienhaus.

Bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie können Lage, Architektur, Aussicht oder Wohngefühl einen erheblichen Einfluss auf die Kaufentscheidung haben. Ein professioneller Käufer einer Renditeliegenschaft analysiert dagegen vor allem Ertrag, Kosten, Risiken, Bausubstanz und Entwicklungspotenzial.

Dafür benötigt er Daten. Mieterspiegel, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Pläne, Grundbuchauszug und Informationen über erfolgte Sanierungen sind deshalb nicht bloss administrative Beilagen einer Verkaufsdokumentation. Sie bilden die Grundlage für die wirtschaftliche Beurteilung der Immobilie.

Je vollständiger und nachvollziehbarer diese Informationen sind, desto effizienter kann ein Käufer prüfen. Und je weniger Unsicherheit besteht, desto geringer ist die Gefahr, dass Risiken vorsorglich in den Kaufpreis eingerechnet werden.

Eine professionelle Verkaufsdokumentation soll deshalb nicht möglichst viel Material enthalten. Sie soll die richtigen Informationen enthalten.

Warum vollständige Unterlagen den Verkaufspreis beeinflussen können

Professionelle Immobilieninvestoren beurteilen Risiken systematisch.

Fehlt beispielsweise eine nachvollziehbare Investitionshistorie, stellt sich die Frage, welche grösseren Sanierungen in den nächsten Jahren anstehen könnten. Sind Mietverhältnisse nicht sauber dokumentiert, entsteht Unsicherheit über die tatsächlich nachhaltig erzielbaren Erträge. Stimmen Flächenangaben in verschiedenen Dokumenten nicht überein, muss der Käufer klären, welche Grundlage korrekt ist.

Und ist ein behauptetes Entwicklungspotenzial nicht dokumentiert, wird ein professioneller Investor dieses nicht ohne Weiteres vollständig in seinem Kaufpreis berücksichtigen. Das Prinzip dahinter ist einfach:

Was ein Käufer nicht beurteilen kann, muss er als Risiko behandeln.

Und Risiken haben bei Renditeliegenschaften einen Preis. Das bedeutet nicht, dass jede ältere Liegenschaft vor einem Verkauf vollständig untersucht oder saniert werden muss. Es bedeutet vielmehr, dass der Verkäufer wissen sollte, welche Informationen für die Kaufpreisbildung relevant sind und wo offene Punkte bestehen.

Wie professionelle Investoren Mehrfamilienhäuser grundsätzlich beurteilen, erläutern wir ausführlich in unserem Beitrag «Mehrfamilienhaus verkaufen: So vermeiden Sie, Ihr Renditeobjekt unter Wert abzugeben».

1. Mieterspiegel: Das wirtschaftliche Fundament des Mehrfamilienhauses. Bei einer vermieteten Liegenschaft gehört der Mieterspiegel zu den wichtigsten Unterlagen überhaupt. Er zeigt dem Käufer, wie sich die bestehenden Erträge zusammensetzen. Ein professionell aufbereiteter Mieterspiegel sollte je nach Objekt insbesondere enthalten:

• Wohnung beziehungsweise Mietobjekt
• Geschoss und Lage innerhalb des Gebäudes
• Zimmerzahl
• vermietete Fläche, soweit zuverlässig vorhanden
• Nettomietzins
• Nebenkosten
• Mietbeginn
• letzte Mietzinsanpassung
• Referenzzinssatz beziehungsweise relevante mietvertragliche Grundlagen
• separat vermietete Parkplätze, Garagen oder Nebenräume
• Leerstände
• besondere mietvertragliche Vereinbarungen

Bei gemischt genutzten Liegenschaften sollten Wohn-, Büro-, Retail- oder andere Gewerbeflächen klar voneinander getrennt dargestellt werden. Warum ist das wichtig?

Weil der Käufer daraus nicht nur den aktuellen Jahresmietertrag ableitet.

Er untersucht auch:

Wie nachhaltig sind diese Erträge?

Wo bestehen Mietzinsreserven?

Welche Einheiten könnten bei einem Mieterwechsel neu positioniert werden?

Bestehen Klumpenrisiken?

Wie hoch ist die Leerstandsgefahr?

Ein Mieterspiegel ist damit wesentlich mehr als eine Auflistung bestehender Mietzinse.Er ist die Ausgangsbasis für die Ertragsanalyse der gesamten Liegenschaft.

2. Mietverträge und Nachträge

Der Mieterspiegel fasst die Mietverhältnisse zusammen. Für eine vertiefte Prüfung benötigt der Käufer jedoch regelmässig auch die zugrunde liegenden Mietverträge.

Besonders relevant sind:

• bestehende Mietverträge
• Nachträge und Vertragsänderungen
• Mietzinsanpassungen
• Vereinbarungen über Nebenräume
• Parkplatz- und Garagenverträge
• besondere Nutzungsrechte
• bei Gewerbe: Laufzeiten, Verlängerungsoptionen und Kündigungsbestimmungen
•  

Bei Wohnliegenschaften mit zahlreichen Einheiten werden diese Dokumente je nach Phase des Verkaufsprozesses nicht zwingend sämtlichen Interessenten bereits beim Erstkontakt zugänglich gemacht. Das ist auch nicht notwendig. Ein professioneller Verkaufsprozess arbeitet stufenweise. In einer ersten Phase erhält ein potenzieller Käufer jene Informationen, die er für eine grundsätzliche Beurteilung benötigt. Detaillierte Verträge und sensible Informationen werden erst später – beispielsweise nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung und bei ernsthaftem Kaufinteresse – in einem strukturierten Datenraum zur Verfügung gestellt. Das schützt sowohl die Eigentümerschaft als auch die Mieterschaft.

3. Jahresmietertrag: Soll und Ist unterscheiden

Ein häufiger Fehler besteht darin, lediglich einen Jahresmietertrag auszuweisen. Für einen professionellen Käufer reicht das nicht. Er möchte verstehen, wie dieser Ertrag zustande kommt.

Deshalb sollte zwischen verschiedenen Grössen unterschieden werden:

Aktueller Ist-Ertrag

Welche Mieten werden zum Stichtag tatsächlich vereinnahmt?

Soll-Ertrag

Welcher Ertrag ergibt sich bei vollständiger Vermietung auf Basis der bestehenden Verträge?

Marktmietpotenzial

Welche Mietzinse könnten bei Neuvermietung unter den konkreten Markt- und Objektbedingungen realistisch sein? Diese Grössen dürfen nicht miteinander vermischt werden. Ein theoretisch erzielbarer Marktmietzins ist nicht dasselbe wie ein vertraglich bestehender Mietzins. Und eine mögliche Mietzinssteigerung ist nicht automatisch sofort realisierbar. Gerade bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern müssen bestehende und zukünftige Cashflows sauber voneinander getrennt werden.

Wie BECK Real Estate solche Ertragsentwicklungen in einer Bewertung berücksichtigt, erläutern wir auf unserer Seite «Mehrfamilienhaus bewerten: Die DCF-Methode».

4. Betriebs- und Nebenkosten: Die Rendite entsteht nicht beim Bruttoertrag

Ein hoher Bruttomietertrag allein macht noch keine attraktive Renditeliegenschaft. Professionelle Investoren interessieren sich dafür, welcher nachhaltige Nettoertrag aus der Liegenschaft resultiert. Dafür müssen die Kosten nachvollziehbar sein. Hilfreich sind insbesondere:

• Nebenkostenabrechnungen
• Heiz- und Energiekosten
• Versicherungen
• Hauswartung
• Garten- und Umgebungspflege
• Liftunterhalt
• Serviceverträge
• Verwaltungskosten
• laufende Reparaturen und Unterhaltskosten
• weitere wiederkehrende Betriebskosten

Dabei ist entscheidend, zwischen auf die Mieterschaft überwälzbaren Nebenkosten und Kosten zu unterscheiden, die wirtschaftlich bei der Eigentümerschaft verbleiben. Auch ausserordentliche Aufwendungen sollten nicht ohne Erklärung mit dem normalen Gebäudeunterhalt vermischt werden. Ein professioneller Investor versucht letztlich zu verstehen:

Was verdient diese Immobilie nachhaltig – nach den Kosten, die langfristig tatsächlich anfallen?

5. Grundbuchauszug: Eigentum, Rechte und Belastungen

Zu einer professionellen Verkaufsdokumentation gehört ein aktueller Grundbuchauszug. Er gibt unter anderem Auskunft über:

• Eigentumsverhältnisse
• Grundstücksfläche
• Dienstbarkeiten
• Grundlasten
• Anmerkungen und Vormerkungen
• weitere grundbuchlich gesicherte Rechte und Verpflichtungen

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Dienstbarkeiten. Wegrechte, Näherbaurechte, Nutzungsrechte oder andere Verpflichtungen können für den heutigen Betrieb unproblematisch sein, bei einer künftigen Entwicklung der Liegenschaft jedoch erhebliche Bedeutung erhalten. Der Grundbuchauszug sollte deshalb nicht bloss vorhanden sein. Sein Inhalt muss verstanden und bei Bedarf eingeordnet werden.

6. Kataster-, Situations- und Zonenpläne

Neben dem Grundbuch sind die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen entscheidend. Zu den relevanten Unterlagen können gehören:

• Katasterplan
• Situationsplan
• Zonenplan
• Bau- und Zonenreglement
• Angaben zu Naturgefahren
• Altlasteninformationen
• Schutzbestimmungen
• weitere öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen

Diese Informationen sind insbesondere dann wichtig, wenn das Grundstück bauliche Reserven aufweisen könnte. Ein Mehrfamilienhaus wird von einem Investor nicht nur aufgrund des bestehenden Gebäudes bewertet. Auch die Frage, «Was könnte auf diesem Grundstück langfristig noch entstehen?» kann den Wert beeinflussen.

7. Baupläne und Flächennachweise

Grundriss-, Schnitt- und Fassadenpläne helfen einem Käufer, die bauliche Struktur der Liegenschaft zu verstehen. Idealerweise sind vorhanden:

• Geschossgrundrisse
• Schnitte
• Fassaden
• Umgebungsplan
• Flächenberechnungen
• Pläne späterer Umbauten
• Baubewilligungsunterlagen wesentlicher Veränderungen

Bei älteren Mehrfamilienhäusern ist die Dokumentation allerdings nicht immer vollständig. Das ist zunächst kein Problem. Problematisch wird es erst, wenn in einer Verkaufsdokumentation Flächen oder Nutzungsmöglichkeiten behauptet werden, die sich anhand der vorhandenen Unterlagen nicht nachvollziehen lassen. Gerade bei Entwicklungspotenzialen gilt deshalb: Vermutungen sind keine Planungsgrundlage.

Wenn bauliche Reserven einen relevanten Einfluss auf den möglichen Verkaufspreis haben könnten, kann eine vorgängige architektonische Prüfung sinnvoll sein.Durch die Verbindung von Immobilienökonomie und Architektur kann BECK Real Estate solche Fragestellungen bei Bedarf bereits vor der Vermarktung einordnen. Mehr dazu erfahren Sie unter Architektur.

8. Baujahr, Bausubstanz und Investitionshistorie

Eine der wichtigsten Fragen professioneller Käufer lautet: Was wurde wann erneuert – und was steht als Nächstes an? Hilfreich ist deshalb eine nachvollziehbare Übersicht über grössere Investitionen.

Beispielsweise:

Diese Informationen ermöglichen eine erste Einschätzung der zukünftigen Investitionen. Rechnungen, Garantien, Wartungsverträge oder Dokumentationen grösserer Sanierungen können die Angaben zusätzlich belegen. Wichtig ist dabei eine realistische Darstellung.Eine 20 Jahre alte Heizung wird nicht dadurch jünger, dass ihr Zustand in der Verkaufsdokumentation als «gut» bezeichnet wird.

Professionelle Käufer rechnen ohnehin mit zukünftigen Investitionen. Transparenz ist deshalb in der Regel sinnvoller als der Versuch, absehbaren Investitionsbedarf sprachlich kleinzureden.

9. Informationen zu Heizung und Energie

Energetische Fragestellungen haben bei Immobilieninvestitionen an Bedeutung gewonnen. Relevante Informationen können unter anderem sein:

• Heizsystem
• Alter der Anlage
• Energieträger
• Verbrauchsdaten
• Energieausweis, sofern vorhanden
• Photovoltaikanlage
• erfolgte energetische Sanierungen
• geplante Massnahmen
• Förderbeiträge oder entsprechende Abklärungen

Nicht jedes Mehrfamilienhaus benötigt vor einem Verkauf einen neuen Energieausweis oder eine umfassende energetische Analyse. Bestehen jedoch grössere Investitionsthemen, sollten diese nicht ignoriert werden. Denn ein Käufer wird sie in seiner Investitionsplanung ohnehin berücksichtigen.

10. Gebäudeversicherung und Versicherungsunterlagen

Der Gebäudeversicherungswert ersetzt keine Marktwertbewertung. Trotzdem gehören entsprechende Unterlagen in eine vollständige Objektakte. Sie geben Hinweise auf:

• versicherte Gebäudeteile
• versicherungsrelevante Ereignisse
• Wiederherstellungswerte
• bestehende Versicherungsdeckungen

Wichtig ist die klare Abgrenzung: Versicherungswert und Marktwert sind zwei unterschiedliche Grössen. Der Marktwert einer Renditeliegenschaft wird wesentlich durch ihre nachhaltigen Erträge, Risiken, Lage und Marktverhältnisse bestimmt.

11. Baubewilligungen und frühere Umbauten

Wurde eine Liegenschaft über Jahrzehnte mehrfach verändert, sollte nachvollziehbar sein, ob wesentliche Umbauten bewilligt wurden. Das betrifft beispielsweise:

• Dachausbauten
• zusätzliche Wohnungen
• Nutzungsänderungen
• Anbauten
• Balkone
• Wintergärten
• Gewerbeumbauten
• grössere Grundrissveränderungen

Abweichungen zwischen bewilligtem Zustand und tatsächlicher Nutzung können eine Transaktion erheblich verzögern. Deshalb ist es besser, solche Themen vor der Due Diligence zu erkennen als während einer fortgeschrittenen Kaufpreisverhandlung.

12. Gewerbemietverträge verdienen besondere Aufmerksamkeit

Bei Wohn- und Geschäftshäusern reicht die Betrachtung der Wohnungen nicht aus. Gewerbemietverhältnisse können einen erheblichen Teil des Ertrags ausmachen und weisen andere Risikostrukturen auf. Käufer prüfen insbesondere:

• Vertragslaufzeit
• Kündigungsmöglichkeiten
• Verlängerungsoptionen
• Indexierung
• Nebenkostenregelung
• Mieterausbauten
• Rückbauverpflichtungen
• Bonität des Mieters
• Wiedervermietbarkeit der Fläche

Ein langfristiger Gewerbemietvertrag mit einem bonitätsstarken Mieter kann den Ertrag stabilisieren. Eine sehr spezifisch ausgebaute Gewerbefläche mit auslaufendem Vertrag kann dagegen ein relevantes Wiedervermietungsrisiko darstellen. Deshalb müssen gemischt genutzte Liegenschaften differenzierter analysiert werden als reine Wohnhäuser.

13. Entwicklungspotenzial: Behauptungen reichen nicht

«Ausbaureserve vorhanden.» «Aufstockung denkbar.» «Zusätzliche Wohnungen möglich.» Solche Aussagen finden sich häufig in Verkaufsunterlagen. Für professionelle Investoren haben sie jedoch nur begrenzten Wert, solange sie nicht nachvollziehbar belegt sind. Besteht tatsächlich relevantes Entwicklungspotenzial, sollte geprüft werden:

• Welche Zone gilt?
• Welche Nutzung ist zulässig?
• Welche Dichte beziehungsweise Ausnützung ist möglich?
• Welche Gebäudehöhe ist zulässig?
• Welche Abstände gelten?
• Ist das Grundstück ausreichend erschlossen?
• Welche Parkierungsanforderungen bestehen?
• Gibt es Dienstbarkeiten oder Schutzbestimmungen?
• Ist eine Erweiterung technisch überhaupt sinnvoll?

Nicht jedes Potenzial muss vor einem Verkauf bis zur Baubewilligung entwickelt werden. Es kann aber sehr wertvoll sein, zwischen theoretischer Möglichkeit und plausibel nachgewiesenem Potenzial zu unterscheiden.Genau an dieser Stelle können Bewertung und Architektur sinnvoll zusammenspielen.

14. Steuerliche und gesellschaftsrechtliche Unterlagen: abhängig von der Transaktion

Nicht sämtliche Unterlagen einer Eigentümerschaft gehören in eine Verkaufsdokumentation. Bei bestimmten Transaktionen können jedoch zusätzliche Themen relevant werden. Beispielsweise:

• Grundstückgewinnsteuer
• Mehrwertabgabe
• laufende oder latente steuerliche Verpflichtungen
• Eigentum über eine Immobiliengesellschaft
• Share Deal gegenüber Asset Deal
• bestehende Finanzierungen
• Ablösung von Schuldbriefen

Welche Unterlagen tatsächlich benötigt werden, hängt stark von der Struktur der Transaktion ab. Steuerliche und rechtliche Fragen sollten dabei durch die entsprechenden Fachberater beurteilt werden. Für den Verkaufsprozess ist jedoch wichtig, solche Themen frühzeitig zu identifizieren, damit sie nicht erst unmittelbar vor der Beurkundung auftauchen. Nicht jeder Interessent sollte sofort sämtliche Unterlagen erhalten Eine professionelle Dokumentation bedeutet nicht, dass alle Informationen unkontrolliert verteilt werden.Gerade bei Mehrfamilienhäusern enthalten Unterlagen sensible Informationen:

• Namen von Mietern
• Vertragsdaten
• persönliche Angaben
• finanzielle Informationen
• interne Eigentümerunterlagen
•  

Ein strukturierter Verkaufsprozess erfolgt deshalb typischerweise in mehreren Stufen.

Phase 1: Erste Käuferansprache

Der potenzielle Käufer erhält genügend Informationen, um die Liegenschaft grundsätzlich beurteilen zu können. Beispielsweise:

• Lage
• Objektart
• Anzahl Einheiten
• anonymisierte Ertragsdaten
• wesentliche Eckwerte
• Preisvorstellung beziehungsweise Verfahrenshinweise
•  

Phase 2: Qualifikation

Besteht ernsthaftes Interesse, wird geprüft, ob der Interessent tatsächlich als Käufer infrage kommt. In der Regel betrifft dies bei einer Transaktion eine Vertraulichkeitsvereinbarung und ein Finanzierungs- beziehungsweise Kapitalnachweis.

Phase 3: Vertiefte Informationen

Qualifizierte Interessenten erhalten detailliertere Objekt- und Ertragsinformationen.

Phase 4: Due Diligence

In der vertieften Prüfung werden die für den Kaufentscheid relevanten wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Unterlagen strukturiert zur Verfügung gestellt. Diese Vorgehensweise ermöglicht Diskretion, ohne die notwendige Transparenz gegenüber ernsthaften Käufern einzuschränken. Warum gerade bei Renditeliegenschaften eine gezielte Käuferansprache sinnvoll sein kann, erläutern wir in unserem Beitrag «Mehrfamilienhaus verkaufen? Warum Off-Market der überlegene Weg ist». Der Datenraum: Ordnung schafft Vertrauen Bei grösseren Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder Portfolios empfiehlt sich ein strukturierter digitaler Datenraum. Die Ordnerstruktur kann beispielsweise so aufgebaut sein:

01 Grundstück und Recht

Grundbuch, Kataster, Dienstbarkeiten, Zoneninformationen

02 Gebäude

Pläne, Flächen, Baubewilligungen, Gebäudeversicherung

03 Mietverhältnisse

Mieterspiegel, Mietverträge, Nachträge

04 Erträge und Kosten

Mieterträge, Nebenkosten, Betriebskosten

05 Technik und Investitionen

Sanierungen, Rechnungen, Heizung, Energie, Wartungsverträge

06 Entwicklung

Potenzialstudien, baurechtliche Abklärungen, Projektunterlagen

07 Transaktion

Prozessinformationen und weitere transaktionsrelevante Dokumente in Datenraum muss nicht kompliziert sein. Er muss vor allem logisch, vollständig und widerspruchsfrei aufgebaut sein. Welche Fehler sehen professionelle Käufer besonders kritisch? Nicht jede fehlende Rechnung gefährdet eine Transaktion. Einige Unklarheiten können jedoch schnell Misstrauen erzeugen. Dazu gehören insbesondere:

Widersprüchliche Flächenangaben

Wenn Verkaufsdokumentation, Pläne und Mietverträge unterschiedliche Flächen nennen, stellt sich sofort die Frage nach der Datenqualität.

Mietzinse ohne nachvollziehbare Grundlage

Aktuelle, vertragliche und potenzielle Mieten müssen klar getrennt werden.

Unbelegte Entwicklungspotenziale

Eine theoretische Aufstockung ist noch kein bewilligtes Projekt.

Verschleierter Investitionsbedarf

Professionelle Käufer erkennen ältere Gebäudeteile spätestens bei der technischen Prüfung.

Fehlende Bewilligungen

Nicht dokumentierte Umbauten können rechtliche und wirtschaftliche Risiken erzeugen.

Unvollständige Kostenangaben

Eine Renditerechnung ist nur so belastbar wie die zugrunde liegenden Kosten.

Unterschiedliche Zahlen in unterschiedlichen Dokumenten

Das klingt banal, ist aber problematisch. Wenn im Teaser ein anderer Jahresmietertrag steht als im Mieterspiegel und die Verkaufsdokumentation wiederum eine dritte Zahl nennt, verliert der Käufer Vertrauen in die gesamte Datenbasis. Die Unterlagen sollten vor der Preisfestlegung geprüft werden Ein besonders wichtiger Punkt wird häufig übersehen: Die Unterlagen werden nicht erst für den Käufer benötigt.

Sie werden bereits für die Bewertung und Preisstrategie des Verkäufers benötigt. Ohne einen korrekten Mieterspiegel lässt sich der nachhaltige Ertrag nicht sauber bestimmen. Ohne Kenntnis anstehender Investitionen kann der zukünftige Cashflow falsch eingeschätzt werden. Ohne Grundbuch und baurechtliche Grundlagen können relevante Einschränkungen oder Potenziale übersehen werden. Und ohne Kenntnis der Bausubstanz lässt sich kaum beurteilen, wie ein professioneller Käufer die Liegenschaft einpreisen wird. Deshalb beginnt ein professioneller Verkauf aus unserer Sicht mit einer fundierten Bestandsaufnahme und Immobilienbewertung. Bei Mehrfamilienhäusern und komplexeren Renditeliegenschaften kann dafür insbesondere eine DCF-Bewertung sinnvoll sein. Was tun, wenn Unterlagen fehlen? Gerade bei Liegenschaften, die sich seit Jahrzehnten im Familienbesitz befinden, ist eine vollständige Dokumentation eher die Ausnahme als die Regel. Das ist kein Grund, einen Verkauf aufzuschieben. Entscheidend ist, frühzeitig zu erkennen, was fehlt und was davon tatsächlich relevant ist. Manche Informationen können bei Behörden oder Grundbuchämtern beschafft werden. Andere lassen sich anhand vorhandener Rechnungen, Verwaltungsunterlagen oder Pläne rekonstruieren. Bei baulichen Fragen kann eine Bestandsaufnahme erforderlich sein. Und bei gewissen älteren Dokumenten ist es wirtschaftlich überhaupt nicht sinnvoll, sie mit grossem Aufwand zu rekonstruieren. Die Aufgabe besteht deshalb nicht darin, einen möglichst grossen Datenberg zu produzieren. Sondern darin, die Informationen zu beschaffen, die für Bewertung, Käuferentscheidung und Transaktionssicherheit tatsächlich notwendig sind. Welche Käufer welche Informationen besonders interessieren Nicht jeder Investor betrachtet eine Liegenschaft gleich. Ein institutioneller Anleger legt möglicherweise besonderen Wert auf langfristig stabile Cashflows, Datenqualität, technische Risiken und Nachhaltigkeit. Eine private Immobiliengesellschaft interessiert sich möglicherweise stärker für Mietzinsreserven und Optimierungsmöglichkeiten. Ein Family Office kann einen sehr langfristigen Anlagehorizont verfolgen und auch Liegenschaften mit Investitionsbedarf interessant finden. Ein Projektentwickler betrachtet dagegen vor allem das Grundstück und dessen Entwicklungspotenzial. Deshalb sollte auch eine Verkaufsdokumentation nicht losgelöst vom Käuferkreis erstellt werden. Die richtigen Informationen müssen den richtigen Käufern verständlich präsentiert werden. Mehr über die unterschiedlichen Käuferprofile erfahren Sie in unserem Beitrag «Wer kauft 2026 Mehrfamilienhäuser und Bauland in der Zentralschweiz – und was bedeutet das für Eigentümer?».

BECK Real Estate: Vom Datenbestand zur verkaufsfähigen Liegenschaft

Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses besteht unsere Aufgabe nicht darin, vorhandene Dokumente lediglich in eine Verkaufsbroschüre zu übertragen. Wir prüfen zunächst, welche Informationen für die wirtschaftliche und bauliche Beurteilung der Liegenschaft relevant sind. Dazu gehören je nach Objekt insbesondere:

• Analyse der bestehenden Erträge
• Beurteilung von Mietzinsreserven
• Einordnung von Betrieb und Unterhalt
• Berücksichtigung zukünftiger Investitionen
• Analyse der Bausubstanz
• Prüfung möglicher Entwicklungspotenziale
• Immobilienbewertung
• Definition des geeigneten Käuferkreises
• Aufbereitung der Verkaufsunterlagen
• strukturierte Bereitstellung der Informationen
• gezielte Käuferansprache
• Begleitung von Due Diligence und Verhandlung

• Koordination bis zur öffentlichen Beurkundung

   

Durch die Verbindung von Immobilienökonomie, Bewertung und Architektur können wir wirtschaftliche und bauliche Fragestellungen bereits vor der Käuferansprache zusammenführen. Informationen zu unserem Vorgehen finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus verkaufen. Eine beispielhafte Auswahl bereits begleiteter Mehrfamilienhäuser, Renditeliegenschaften und Portfoliotransaktionen finden Sie unter Ausgewählte Transaktionen.

Checkliste: Unterlagen für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses Vor Beginn eines Verkaufsprozesses sollten – soweit für die konkrete Liegenschaft vorhanden und relevant – insbesondere folgende Informationen geprüft werden:

Grundstück und Recht

• aktueller Grundbuchauszug
• Kataster- beziehungsweise Situationsplan
• Dienstbarkeiten und weitere Rechte
• Zoneninformationen
• öffentlich-rechtliche Einschränkungen

Gebäude

• Grundrisse
• Schnitte und Fassaden
• Flächenangaben
• Baubewilligungen
• Gebäudeversicherungsunterlagen
• Dokumentation wesentlicher Umbauten

Mietverhältnisse

• aktueller Mieterspiegel
• Mietverträge
• Vertragsnachträge
• Mietzinsanpassungen
• Parkplatz- und Nebenraumverträge
• Gewerbemietverträge

Erträge und Kosten

• aktuelle Mietzinseinnahmen
• Soll- und Ist-Erträge
• Nebenkostenabrechnungen
• Betriebskosten
• Unterhaltskosten
• Leerstandsinformationen

Technik und Investitionen

• Investitionshistorie
• Sanierungsunterlagen
• Angaben zu Dach, Fassade und Fenstern
• Heizung
• Leitungen
• Lift
• Wartungsverträge
• energetische Informationen

Entwicklungspotenzial

• Zonenordnung
• Ausnützungs- beziehungsweise Dichteinformationen
• vorhandene Studien
• baurechtliche Abklärungen

• Projekt- oder Machbarkeitsunterlagen

   

Nicht jedes Mehrfamilienhaus benötigt sämtliche dieser Dokumente. Entscheidend ist, dass die für den konkreten Wert, die Risiken und das Potenzial relevanten Informationen vorhanden und nachvollziehbar sind.

Fazit: Gute Unterlagen reduzieren Unsicherheit

Ein professioneller Käufer erwartet keine perfekte Immobilie. Er erwartet eine nachvollziehbare Immobilie. Ein älteres Mehrfamilienhaus darf Sanierungsbedarf haben. Ein Mietvertrag darf unter Marktniveau liegen. Eine Gewerbefläche darf ein Wiedervermietungsrisiko aufweisen. Und ein Grundstück muss seine theoretischen Reserven noch nicht ausgeschöpft haben. Problematisch wird es vor allem dann, wenn wesentliche Risiken erst während der Due Diligence sichtbar werden oder die vorhandenen Informationen widersprüchlich sind. Eine sorgfältige Vorbereitung schafft deshalb drei Dinge: Transparenz, Vertrauen und Vergleichbarkeit.

Sie ermöglicht dem Verkäufer eine fundierte Preisstrategie und dem Käufer eine belastbare Investitionsrechnung. Und genau dadurch kann sie einen direkten Einfluss auf die Qualität der Angebote und die Sicherheit des gesamten Verkaufsprozesses haben. Wer den Verkauf eines Mehrfamilienhauses prüft, sollte deshalb nicht mit dem Inserat beginnen. Sondern mit den Unterlagen. BECK Real Estate unterstützt Eigentümer bei der Bewertung, Aufbereitung und strukturierten Vermarktung von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften.

Kontakt mit BECK Real Estate aufnehmen

FAQ: Unterlagen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Welche Unterlagen benötigt man für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Zu den wichtigsten Unterlagen gehören ein aktueller Mieterspiegel, Mietverträge, Angaben zu Erträgen und Kosten, Grundbuchauszug, Pläne, Gebäudeversicherungsunterlagen sowie Informationen zu Unterhalt, Sanierungen und technischen Anlagen. Welche Dokumente darüber hinaus notwendig sind, hängt von der konkreten Liegenschaft ab.

Warum ist der Mieterspiegel so wichtig?

Der Mieterspiegel zeigt die bestehenden Mietverhältnisse und bildet damit die Grundlage für die Ertragsanalyse. Käufer können daraus unter anderem aktuelle Mieten, Leerstände, Mietstruktur und mögliche Ertragspotenziale ableiten.

Müssen sämtliche Mietverträge bereits beim ersten Kontakt offengelegt werden?

Nein. Ein professioneller Verkaufsprozess erfolgt stufenweise. Sensible und detaillierte Unterlagen sollten erst qualifizierten Interessenten und gegebenenfalls nach Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung zugänglich gemacht werden.

Was ist eine Due Diligence beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses?

Die Due Diligence ist die vertiefte Prüfung einer Immobilie durch einen potenziellen Käufer. Dabei werden insbesondere wirtschaftliche, rechtliche, technische und je nach Objekt auch steuerliche Aspekte untersucht.

Braucht es für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses einen Datenraum?

Bei grösseren oder komplexeren Renditeliegenschaften ist ein strukturierter digitaler Datenraum sinnvoll. Er erleichtert die Prüfung, stellt sicher, dass Interessenten mit derselben Informationsbasis arbeiten, und ermöglicht eine kontrollierte Bereitstellung sensibler Unterlagen.

Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Dokumente verhindern einen Verkauf nicht automatisch. Zunächst sollte geklärt werden, welche Informationen tatsächlich relevant sind. Viele Unterlagen können bei Behörden, Verwaltungen oder anderen Stellen beschafft beziehungsweise anhand bestehender Informationen rekonstruiert werden.

Welche Angaben zur Bausubstanz benötigen Käufer?

Relevant sind insbesondere Baujahr, grössere Sanierungen, Alter von Heizung, Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Lift sowie bekannte zukünftige Investitionen. Bei komplexeren Objekten kann eine zusätzliche technische oder architektonische Beurteilung sinnvoll sein.

Muss vor dem Verkauf ein GEAK erstellt werden?

Nicht für jede Transaktion ist ein neuer GEAK erforderlich. Energetische Informationen können für Käufer jedoch relevant sein, insbesondere wenn grössere Investitionen in Gebäudehülle oder Haustechnik absehbar sind. Welche Abklärungen sinnvoll sind, hängt vom Objekt ab.

Welche Rolle spielen die Nebenkosten?

Nebenkosten und nicht überwälzbare Betriebskosten beeinflussen den nachhaltigen Nettoertrag. Professionelle Investoren prüfen deshalb nicht nur die Bruttomiete, sondern auch die Kostenstruktur der Liegenschaft.

Sollte Entwicklungspotenzial in den Verkaufsunterlagen erwähnt werden?

Ja, sofern es plausibel begründet werden kann. Aussagen zu Aufstockungen, Erweiterungen oder zusätzlicher Ausnützung sollten möglichst auf baurechtlichen oder architektonischen Abklärungen beruhen und nicht lediglich als Vermutung dargestellt werden.

Braucht es vor dem Verkauf eine professionelle Bewertung?

Eine fundierte Bewertung ist insbesondere bei Mehrfamilienhäusern empfehlenswert. Sie schafft eine nachvollziehbare Grundlage für die Preisstrategie und berücksichtigt Erträge, Kosten, Investitionsbedarf, Risiken und gegebenenfalls Entwicklungspotenziale.

Welche Unterlagen benötigt ein Käufer für die Finanzierung?

Das hängt vom Käufer und der finanzierenden Bank ab. Typischerweise sind Objekt-, Ertrags-, Miet- und Bewertungsinformationen relevant. Die konkreten Anforderungen werden durch die jeweilige Finanzierungssituation bestimmt.

Wie weit zurück sollte die Investitionshistorie reichen?

Entscheidend sind insbesondere grössere wert- und zustandsrelevante Investitionen. Dazu gehören beispielsweise Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Lift und umfassende Wohnungsrenovationen. Je besser grössere Massnahmen dokumentiert sind, desto leichter lässt sich der zukünftige Investitionsbedarf einschätzen.

Welche Unterlagen sind bei einem Wohn- und Geschäftshaus zusätzlich wichtig?

Bei Gewerbeflächen sind insbesondere die vollständigen Gewerbemietverträge, Vertragslaufzeiten, Optionen, Indexierung, Nebenkostenregelungen, Mieterausbauten und gegebenenfalls Rückbauverpflichtungen relevant.

Wann sollte mit der Zusammenstellung der Unterlagen begonnen werden?

Idealerweise bereits vor der definitiven Festlegung von Angebotspreis und Verkaufsstrategie. Viele der Unterlagen werden nicht nur vom Käufer benötigt, sondern bilden bereits die Grundlage für eine fundierte Bewertung der Liegenschaft.

Unterstützt BECK Real Estate bei der Zusammenstellung der Verkaufsunterlagen?

Ja. Im Rahmen eines Verkaufsmandats unterstützt BECK Real Estate bei der Analyse und strukturierten Aufbereitung der für Bewertung, Käuferansprache und Due Diligence relevanten Objektinformationen.

Stand 08.2026