Renditeliegenschaften wurden erneut teurer gehandelt
Der schweizerische Markt für Renditeliegenschaften zeigt weiterhin eine bemerkenswerte Stärke. Gemäss dem IAZI Investment Real Estate Price Index bezahlten Käufer von Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Liegenschaften im dritten Quartal 2026 durchschnittlich 1,4 Prozent mehr als im Vorquartal. Über zwölf Monate beträgt der Anstieg 4,5 Prozent.
Bereits im zweiten Quartal waren die Preise um 1,3 Prozent gestiegen. Die Entwicklung über zwei aufeinanderfolgende Quartale spricht für eine anhaltend hohe Zahlungsbereitschaft für Wohn- und gemischt genutzte Anlageobjekte. Zum Vergleich: Beim selbstgenutzten Wohneigentum stiegen die Preise im dritten Quartal um 0,8 Prozent.
Für die Einordnung ist die Datengrundlage wichtig: Der Index beruht auf tatsächlich vollzogenen Handänderungen und nicht auf Angebotspreisen. Nach Angaben von IAZI deckt er rund die Hälfte der Handänderungen schweizerischer Renditeliegenschaften ab. Unterschiede bei Lage und Objektmerkmalen werden statistisch bereinigt.
Damit besteht eine belastbare Grundlage für die Feststellung, dass das allgemeine Preisniveau erneut gestiegen ist. Daraus folgt jedoch nicht, dass jedes Mehrfamilienhaus heute 1,4 Prozent mehr wert ist als drei Monate zuvor.
Ein Marktindex ist noch keine Liegenschaftsbewertung
Der Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich im Wesentlichen aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag, dem baulichen Zustand, dem Investitionsbedarf, der Lage und der Renditeanforderung möglicher Käufer.
Zwei äusserlich ähnliche Liegenschaften können deshalb trotz identischer Region sehr unterschiedlich bewertet werden. Entscheidend sind unter anderem:
- Höhe und Zusammensetzung des bestehenden Mietertrags;
- Differenz zwischen Bestandes- und Marktmieten;
- rechtliche Plausibilität angenommener Mietreserven;
- Leerstände und Mieterfluktuation;
- Zustand von Gebäudehülle und Haustechnik;
- bevorstehende Sanierungen;
- Energieverbrauch und zukünftige Anforderungen;
- Grundrisse und Vermietbarkeit;
- Ausbau-, Umnutzungs- oder Verdichtungspotenzial;
- Mikrolage und Erreichbarkeit.
Ein positiver Marktindex verbessert die Ausgangslage. Er ersetzt aber keine objektbezogene Bewertung.
Besondere Vorsicht ist bei Liegenschaften angezeigt, deren Wert wesentlich mit zukünftigen Mietsteigerungen oder noch nicht gesicherten Ausbaupotenzialen begründet wird. Käufer unterscheiden zunehmend zwischen bestehendem Ertrag, realistischem Potenzial und blossen Erwartungen.
Warum die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hoch bleibt
Mehrere Faktoren stützen die Nachfrage nach Wohnrenditeliegenschaften.
Erstens bleiben die Leerstände tief. Die landesweite Leerwohnungsziffer ist per 1. Juni 2026 zum sechsten Mal in Folge gesunken und liegt bei 0,9 Prozent. Der Rückgang betrifft vor allem Mietwohnungen. Das reduziert kurzfristig das Vermietungsrisiko und verbessert die Planbarkeit der laufenden Erträge. Was die Wohnungsknappheit für Eigentümer bedeutet, erläutern wir in unserem Beitrag zur Leerwohnungsziffer 2026.
Zweitens stehen institutionellen und privaten Investoren weiterhin erhebliche Mittel zur Verfügung. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Immobiliengesellschaften, Family Offices und private Bestandshalter suchen langfristig stabile Sachwerte. Welche Käufergruppen derzeit aktiv sind, zeigt unser Beitrag Wer kauft 2026 Mehrfamilienhäuser und Bauland in der Zentralschweiz?
Drittens ist das Angebot an gut gelegenen und professionell dokumentierten Mehrfamilienhäusern beschränkt. Gerade Objekte mit überwiegender Wohnnutzung, nachvollziehbarem Unterhalt und ausreichendem Volumen können Wettbewerb unter mehreren Käufern auslösen.
In der Zentralschweiz – den Kantonen Luzern, Zug, Schwyz, Obwalden, Nidwalden und Uri – zeigt sich dies besonders deutlich an gut erschlossenen Lagen, etwa in den Agglomerationen von Luzern und Zug. In peripheren Lagen ist der Käuferkreis kleiner und die Preisbildung stärker vom einzelnen Objekt abhängig.
Diese Nachfrage gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Ein voll vermietetes Haus ist nicht automatisch ein gutes Anlageobjekt. In einem knappen Wohnungsmarkt können auch Wohnungen mit ungünstigen Grundrissen, sommerlichen Komfortproblemen oder aufgeschobenem Unterhalt vermietet sein. Käufer berücksichtigen, ob diese Vermietbarkeit langfristig Bestand hat.
Das Zinsumfeld könnte das Verkaufsfenster begrenzen
Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank liegt weiterhin bei 0 Prozent. Die SNB hat ihn am 24. September 2026 bestätigt. Zehnjährige Festhypotheken bewegen sich gemäss IAZI um rund 2 Prozent, SARON-Hypotheken bei etwas über 1 Prozent. Finanzierungen sind damit nach wie vor vergleichsweise günstig.
Ob und wann die SNB den Leitzins anhebt, ist umstritten. Raiffeisen rechnet bereits an der Lagebeurteilung vom 10. Dezember 2026 mit einem ersten Schritt. UBS erwartet eine Erhöhung um 0,25 Prozentpunkte im Juni 2027. IAZI sieht die SNB dagegen derzeit nicht unter Zugzwang.
Die Jahresteuerung von 1,0 Prozent im September liegt klar innerhalb des Bereichs, den die SNB mit Preisstabilität gleichsetzt. Sie hat die Diskussion über eine mögliche Zinserhöhung dennoch belebt.
Für Eigentümer ist weniger der genaue Zeitpunkt einer allfälligen Erhöhung entscheidend als die veränderte Risikolage. Die Phase sinkender Finanzierungskosten dürfte vorerst vorbei sein. Hinzu kommt die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen: Steigen diese im Ausland weiter, könnten sich auch Festhypotheken in der Schweiz verteuern.
Für die Preisbildung von Renditeliegenschaften ist das relevant. Steigen die Finanzierungskosten und die Renditeanforderungen der Käufer, reduziert sich bei unverändertem Ertrag der wirtschaftlich tragbare Kaufpreis.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt die Sensitivität: Eine Liegenschaft mit einem nachhaltigen Nettoertrag von CHF 400’000 erreicht bei einem Kapitalisierungssatz von 3,50 Prozent einen Ertragswert von rund CHF 11,4 Mio. Steigt der Kapitalisierungssatz um 0,25 Prozentpunkte auf 3,75 Prozent, sinkt der Ertragswert auf rund CHF 10,7 Mio. Das entspricht bei unverändertem Ertrag einem Rückgang von rund CHF 760’000 oder 6,7 Prozent.
Steigende Zinsen haben für Eigentümer auch eine Kehrseite, die den Effekt teilweise abfedert: Über den hypothekarischen Referenzzinssatz können Bestandesmieten im Rahmen des Mietrechts angepasst werden. Dieser Effekt setzt allerdings verzögert ein. UBS erwartet, dass der Referenzzinssatz vorerst bei 1,25 Prozent bleibt und erst Ende 2027 auf 1,5 Prozent steigt.
Das heutige Umfeld kann deshalb ein interessantes Verkaufsfenster darstellen: Die Transaktionspreise sind gestiegen und die Finanzierungskosten sind noch tief. Gleichzeitig hat das Risiko wieder steigender Zinsen zugenommen.
Wann ein Verkauf näher geprüft werden sollte
Ein positiver Markt allein ist kein ausreichender Grund, sich von einer guten Liegenschaft zu trennen. Ein Verkauf des Mehrfamilienhauses verdient jedoch eine vertiefte Prüfung, wenn mehrere der folgenden Punkte zusammentreffen:
- In den nächsten Jahren stehen erhebliche Sanierungen an.
- Die Eigentümerschaft möchte das Vermögen vereinfachen oder diversifizieren.
- Innerhalb einer Familie oder Erbengemeinschaft bestehen unterschiedliche Ziele.
- Das Objekt ist für die bestehende Organisation zu gross oder zu komplex geworden.
- Eine geeignete Nachfolgelösung fehlt.
- Der aktuelle Ertrag ist stabil und für Käufer gut dokumentierbar.
- Die Liegenschaft spricht mehrere finanzierungsfähige Käufergruppen an.
- Eine grössere Hypothek läuft aus oder müsste neu strukturiert werden.
Ein Verkaufserlös kann anderweitig sinnvoller eingesetzt werden.
Demgegenüber kann weiteres Halten sinnvoll sein, wenn die Liegenschaft einen stabilen freien Cashflow erwirtschaftet, kein erheblicher Investitionsstau besteht und sie zur langfristigen Vermögens- oder Nachfolgestrategie passt.
Stehen grössere Investitionen bevor, sollten die möglichen Handlungsoptionen systematisch verglichen werden. Unser Beitrag Mehrfamilienhaus sanieren, entwickeln oder verkaufen? zeigt, welche wirtschaftlichen und baulichen Fragen dabei zu berücksichtigen sind.
Warum die Käuferauswahl den Preis beeinflusst
Nicht jeder Käufer bewertet eine Liegenschaft gleich.
Eine Pensionskasse kann einem stabilen Wohnobjekt mit ausreichendem Volumen und geringem Sanierungsrisiko einen hohen Wert beimessen. Eine private Immobiliengesellschaft erkennt möglicherweise eher den Wert einer kleinteiligen Entwicklung oder einer etappierbaren Sanierung. Ein regional verankerter Investor kann lokale Miet- und Nachfragerisiken genauer beurteilen als ein gesamtschweizerischer Anleger.
Vor einem Verkauf sollte deshalb festgelegt werden, welche Käufergruppen für das konkrete Objekt infrage kommen:
- institutionelle Investoren;
- Anlagestiftungen und Pensionskassen;
- private Immobiliengesellschaften;
- Family Offices;
- regionale Bestandshalter;
- Projektentwickler;
- vermögende Privatpersonen.
Ein hoher Verkaufspreis entsteht nicht zwingend durch maximale Öffentlichkeit. Bei Mehrfamilienhäusern ist häufig ein kontrollierter Prozess mit ausgewählten, nachweislich finanzierungsfähigen Interessenten wirksamer. Entscheidend ist, dass im passenden Käufersegment ausreichender Wettbewerb entsteht. Vertraulichkeitsvereinbarung und Finanzierungsnachweis sichern dabei den Zugang zu sensiblen Unterlagen ab.
Wann ein diskreter Verkauf ohne öffentliche Inserate sinnvoll ist, hängt von der Liegenschaft, dem Käuferkreis und den Zielen der Eigentümerschaft ab.
Wie Eigentümer vermeiden können, ihr Renditeobjekt unter Wert abzugeben, erläutern wir in einem separaten Beitrag. Einen Einblick in bereits begleitete Verkäufe geben unsere ausgewählten Transaktionen.
Welche Abklärungen vor dem Entscheid erforderlich sind
Bevor ein Eigentümer über einen Verkauf entscheidet, sollten drei Varianten auf vergleichbarer Grundlage untersucht werden:
- Weiter halten
Erwartete Mieterträge, Unterhalt, Finanzierung, Steuern und langfristiger Investitionsbedarf. - Sanieren oder entwickeln
Kosten, Bauzeit, Mietausfälle, Bewilligungsrisiken und zusätzlicher nachhaltiger Ertrag. - Im heutigen Zustand verkaufen
Realistischer Nettoerlös nach Grundstückgewinnsteuer, Transaktionskosten und Ablösung der Finanzierung.
Die steuerlichen Folgen eines Verkaufs sind individuell und sollten frühzeitig mit einem Treuhänder oder Steuerberater abgeklärt werden. Für die Vertragsgestaltung und den Vollzug ist das zuständige Notariat beizuziehen.
Für den Verkauf ist zudem zu prüfen, ob vorgängige Abklärungen den Preis verbessern können. Dazu gehören etwa eine architektonische Potenzialstudie, die Klärung der Ausnützungsreserve, eine Zustandsanalyse oder die Bereinigung widersprüchlicher Flächenangaben.
Solche Arbeiten sind dann sinnvoll, wenn der erwartete Mehrwert die Kosten und den Zeitbedarf übersteigt. Nicht jede theoretische Entwicklungsreserve muss bis zur Baubewilligung ausgearbeitet werden. Sie sollte aber so dokumentiert sein, dass Käufer sie sachlich beurteilen können.
Fazit: Gutes Marktumfeld, aber kein pauschales Verkaufssignal
Die gestiegenen Transaktionspreise zeigen, dass für Renditeliegenschaften weiterhin eine hohe Zahlungsbereitschaft besteht. Zusammen mit dem noch günstigen Finanzierungsumfeld schafft dies grundsätzlich gute Voraussetzungen für einen Verkauf.
Ob 2026 tatsächlich der richtige Zeitpunkt ist, lässt sich jedoch nicht aus einem Index ableiten. Massgebend sind die konkrete Liegenschaft, die Eigentümerziele, der Investitionsbedarf und der erreichbare Käuferkreis.
Eigentümer, die einen Verkauf in den nächsten Jahren nicht ausschliessen, sollten das aktuelle Umfeld für eine nüchterne Standortbestimmung nutzen. Eine belastbare Bewertung und ein Vergleich der Varianten Halten, Sanieren und Verkaufen schaffen die notwendige Entscheidungsgrundlage – diskret und ohne einen Verkaufsentscheid vorwegzunehmen.
Im Rahmen unserer Eigentümervertretung strukturieren wir diese Abklärungen, beurteilen die Handlungsoptionen und entwickeln bei Bedarf einen passenden Transaktionsprozess.
Stand: Oktober 2026
FAQ's: Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Sind Mehrfamilienhäuser im dritten Quartal 2026 teurer geworden?
Gemäss IAZI wurden Renditeliegenschaften schweizweit durchschnittlich zu 1,4 Prozent höheren Preisen gehandelt als im Vorquartal. Über zwölf Monate beträgt der Anstieg 4,5 Prozent. Der Wert einer einzelnen Liegenschaft kann von dieser allgemeinen Marktentwicklung deutlich abweichen.
Ist jetzt der beste Zeitpunkt, ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen?
Das lässt sich nicht allgemein beantworten. Das Marktumfeld ist günstig, doch Eigentümerziele, Ertrag, Zustand, Investitionsbedarf, Steuern und Käuferkreis müssen objektbezogen geprüft werden.
Wann erhöht die SNB den Leitzins?
Das ist offen. Der Leitzins liegt seit dem Entscheid vom 24. September 2026 weiterhin bei 0 Prozent. Einzelne Banken erwarten eine erste Erhöhung im Dezember 2026, andere erst im Jahr 2027. Es handelt sich um Prognosen und nicht um beschlossene Zinsschritte.
Wie wirken steigende Zinsen auf den Verkaufspreis?
Steigende Zinsen erhöhen die Finanzierungskosten und können zu höheren Renditeanforderungen der Käufer führen. Bei gleichbleibendem Ertrag reduziert dies grundsätzlich den wirtschaftlich tragbaren Kaufpreis. Bereits ein um 0,25 Prozentpunkte höherer Kapitalisierungssatz kann den Ertragswert um mehrere Prozent senken.
Sollte ein Mehrfamilienhaus vor dem Verkauf saniert werden?
Nicht zwingend - in der Regel sogar eher nicht. Eine Sanierung lohnt sich vor einem Verkauf nur, wenn der erwartete Mehrerlös die Investitionskosten, Bau- und Vermietungsrisiken sowie den Zeitbedarf angemessen übersteigt. Je nach Käufergruppe kann ein Verkauf im heutigen Zustand wirtschaftlich sinnvoller sein.
Ist eine öffentliche Ausschreibung notwendig?
Nicht zwingend - wir raten in der Regel auch absolut davon ab. Bei Renditeliegenschaften kann eine gezielte Ansprache geeigneter und finanzierungsfähiger Käufer wirkungsvoller sein als eine öffentliche Ausschreibung. Entscheidend ist, dass im passenden Käufersegment ausreichender Wettbewerb entsteht.
