Die Leerwohnungsziffer fällt unter ein Prozent
Die schweizweite Leerwohnungsziffer ist per 1. Juni 2026 von 1,00 auf 0,93 Prozent gesunken. Insgesamt waren 45’493 Wohnungen als leerstehend und zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten registriert. Das waren 2’962 Einheiten beziehungsweise 6,1 Prozent weniger als ein Jahr zuvor.
Besonders deutlich war der Rückgang bei den Mietwohnungen. Ihre Zahl nahm um 6,7 Prozent auf 34’690 Einheiten ab. Auch die Zahl der leerstehenden Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ging zurück. Damit hat sich die verfügbare Wohnungsreserve zum sechsten Mal in Folge verkleinert.
Die Zahlen des Bundesamtes für Statistik zur Leerwohnungsziffer 2026 bestätigen ein grundsätzlich günstiges Umfeld für Wohnliegenschaften: Wohnraum bleibt knapp, die Nachfrage robust und das strukturelle Vermietungsrisiko an vielen Standorten tief.
Dennoch wäre es falsch, aus der kantonalen Leerwohnungsziffer unmittelbar auf den Ertrag oder den Wert einer einzelnen Liegenschaft zu schliessen.
Was die Leerwohnungsziffer tatsächlich misst
Die Leerwohnungszählung erfasst Wohnungen, die am Stichtag unbewohnt, bewohnbar und zur dauernden Miete oder zum Kauf angeboten werden. Sie ist ein wichtiger Marktindikator, bildet das verfügbare Wohnungsangebot aber nicht vollständig ab.
Nicht identisch mit der Leerwohnungsziffer sind beispielsweise:
- die Vermarktungsdauer einer Wohnung,
- der tatsächliche Leerstand innerhalb eines bestimmten Mehrfamilienhauses,
- Wohnungen, die erst nach dem Stichtag frei werden,
- temporär nicht bewohnbare Einheiten während einer Sanierung,
- noch bewohnte Wohnungen, die bereits zur Wiedervermietung ausgeschrieben sind.
Für eine konkrete Liegenschaft müssen deshalb unterschiedliche Ursachen und Formen des Leerstands unterschieden werden. Ein kurzfristiger Fluktuationsleerstand zwischen zwei Mietverhältnissen ist wirtschaftlich anders zu beurteilen als eine Wohnung, die wegen eines ungünstigen Grundrisses, eines nicht marktgerechten Mietzinses oder eines erheblichen Sanierungsbedarfs über Monate keinen Mieter findet.
Zug und Obwalden: extreme Knappheit, aber kein Freipass
Die tiefste kantonale Leerwohnungsziffer weist Zug mit 0,20 Prozent auf, gefolgt von Obwalden mit 0,38 Prozent. Auch Schwyz und Nidwalden verfügen über ausgesprochen geringe Wohnungsreserven.
Diese Knappheit spricht grundsätzlich für eine hohe Vermietungssicherheit und stabile Erträge. Sie unterstützt auch die Nachfrage professioneller und privater Käufer nach gut gelegenen Mehrfamilienhäusern.
Trotzdem darf ein Eigentümer nicht davon ausgehen, dass jede Wohnung zu jedem Preis vermietbar ist. Gerade in hochpreisigen Märkten begrenzen die Zahlungsfähigkeit der Haushalte und die Konkurrenz zwischen unterschiedlichen Wohnangeboten das tatsächlich realisierbare Mietpotenzial.
Eine moderne Dreizimmerwohnung an gut erschlossener Lage weist ein anderes Nachfrageprofil auf als eine grosse, sanierungsbedürftige Wohnung ohne Lift oder Aussenraum. Entscheidend bleiben deshalb Wohnungsmix, Ausbaustandard, Mikrolage und Preispositionierung.
Bei hochwertigen Eigenheimen gilt Ähnliches: Ein knapper Markt unterstützt den Verkauf, ersetzt aber nicht die Prüfung des finanzierbaren Käuferkreises. Je stärker ein erwarteter Kaufpreis vom bankseitigen Belehnungswert abweicht, desto mehr Eigenkapital muss ein Käufer einsetzen.
Luzern: erhebliche Unterschiede innerhalb des Kantons
Im Kanton Luzern sank die Leerwohnungsziffer von 0,78 auf 0,70 Prozent. Mit 1’503 leerstehenden Wohnungen wurde der tiefste Stand seit 2013 erreicht. Mehr als vier Fünftel der leerstehenden Einheiten entfielen auf Mietwohnungen.
Die regionalen Unterschiede sind jedoch erheblich. Gemäss LUSTAT Statistik Luzern lag die Leerwohnungsziffer in der Region Rottal/Wolhusen bei lediglich 0,29 Prozent. In der Region Sursee/Sempachersee betrug sie 0,45 Prozent, während das Untere Wiggertal mit 1,29 Prozent eine wesentlich grössere Wohnungsreserve aufwies.
Selbst innerhalb einzelner Regionen bestehen deutliche Unterschiede. Während Sursee am Stichtag eine Leerwohnungsziffer von nur 0,04 Prozent auswies, erreichte Reiden 3,41 Prozent.
Für Bewertungen und Investitionsentscheide bedeutet dies: Bereits ein regionaler oder kantonaler Durchschnitt kann für eine konkrete Gemeinde oder ein bestimmtes Wohnungssegment irreführend sein. Relevant sind die lokale Bautätigkeit, die Verkehrsanbindung, das Mietpreisniveau, die Bevölkerungsstruktur und die Qualität der direkt konkurrierenden Angebote.
Aargau und Solothurn verlangen eine differenzierte Betrachtung
Im Kanton Aargau sank die Leerwohnungsziffer von 1,18 auf 1,05 Prozent. Der Markt hat sich damit weiter angespannt, obwohl die Quote weiterhin höher liegt als in weiten Teilen der Zentralschweiz.
Der kantonale Durchschnitt sagt allerdings wenig über einzelne Standorte aus. Gut erschlossene Gemeinden im Umfeld grösserer Arbeitsmarktzentren können eine wesentlich stärkere Nachfrage aufweisen als peripher gelegene Teilmärkte.
Solothurn erreichte mit 1,91 Prozent die höchste Leerwohnungsziffer innerhalb der Kernregionen von BECK Real Estate. Daraus folgt nicht automatisch ein schwacher Markt. Die grössere Wohnungsreserve gibt Mietinteressenten jedoch mehr Auswahl und erhöht die Bedeutung einer marktgerechten Positionierung.
Bei Solothurner Objekten sollten Eigentümer deshalb genau prüfen:
- welche Wohnungen tatsächlich leer stehen,
- wie lange ihre Vermarktung dauert,
- ob sich Leerstände auf bestimmte Gemeinden oder Wohnungstypen konzentrieren,
- wie der Ausbaustandard gegenüber konkurrierenden Angeboten wirkt,
- ob der verlangte Mietzins dem lokalen Markt entspricht.
Ein gut unterhaltenes Mehrfamilienhaus an einer gefragten Mikrolage kann auch in einem Kanton mit höherer Gesamtquote dauerhaft und stabil vermietet sein.
Was bedeuten die Zahlen für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses?
Bei der Ertragsbewertung eines Mehrfamilienhauses wird üblicherweise ein langfristiger Leerstands- oder Mietausfall berücksichtigt. Sinkt die strukturelle Leerstandsquote, kann eine ältere Bewertungsannahme zu konservativ geworden sein.
Eine Anpassung ist jedoch nur vertretbar, wenn sie durch die konkrete Liegenschaft und den lokalen Markt gestützt wird. Dafür sollten mindestens folgende Informationen vorliegen:
- Leerstände und Mieterwechsel der letzten drei bis fünf Jahre
- durchschnittliche Vermarktungsdauer der einzelnen Wohnungstypen
- Gründe für längere Leerstände
- Verhältnis zwischen Bestandesmieten und aktuellen Angebotsmieten
- anstehender Sanierungs- und Investitionsbedarf
- geplante Neubauprojekte im direkten Einzugsgebiet
Eine pauschale Reduktion der Leerstandsannahme allein aufgrund der kantonalen Statistik kann den Marktwert ebenso verzerren wie das unveränderte Fortschreiben historisch hoher Sicherheitsabschläge.
Bei einer professionellen Bewertung eines Mehrfamilienhauses mit der DCF-Methode werden Leerstände, Mieterträge, Betriebskosten und zukünftige Investitionen deshalb periodengerecht in den erwarteten Cashflows abgebildet. Das schafft eine wesentlich belastbarere Entscheidungsgrundlage als eine pauschale Hochrechnung mit Durchschnittswerten.
Mietzinsreserven bleiben eine Frage der Realisierbarkeit
Ein knapper Markt kann die Differenz zwischen langjährigen Bestandesmieten und aktuellen Neuabschlussmieten vergrössern. Diese Mietzinsreserve ist für Eigentümer und Käufer relevant, darf aber nicht mit einem sofort verfügbaren Mehrertrag gleichgesetzt werden.
Bei bestehenden Mietverhältnissen bestimmen das Mietrecht, der geltende Referenzzinssatz und die bisherige Mietzinsentwicklung, welche Anpassungen zulässig sind. Bei einer Neuvermietung hängen höhere Erträge unter anderem vom Wohnungszustand, vom Grundriss, vom Ausbaustandard und von notwendigen Investitionen ab.
Eine Wohnung, die erst nach einer umfassenden Erneuerung eine höhere Marktmiete erzielt, weist eine andere wirtschaftliche Reserve auf als eine zeitgemässe Einheit, die beim nächsten regulären Mieterwechsel neu positioniert werden kann.
In einer fundierten Bewertung gehören deshalb folgende Faktoren ausdrücklich in die Rechnung:
- notwendige Investitionskosten,
- mietrechtliche Grenzen,
- erwartete Fluktuationsdauer,
- Vermarktungsaufwand,
- lokales Mietpreisniveau,
- Zeitpunkt des zusätzlichen Ertrags.
Stehen grössere Investitionen bevor, sollte nicht isoliert über einzelne Massnahmen entschieden werden. Der Beitrag «Mehrfamilienhaus sanieren, entwickeln oder verkaufen?» zeigt, wie sich die möglichen Handlungsoptionen wirtschaftlich miteinander vergleichen lassen.
Welche Konsequenzen ergeben sich für einen Verkauf?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist die zunehmende Wohnungsknappheit grundsätzlich positiv. Wohnliegenschaften mit nachvollziehbaren Erträgen, geringem strukturellem Leerstand und überschaubarem Investitionsbedarf bleiben für unterschiedliche Käufergruppen attraktiv.
Die beste Preiswirkung entsteht jedoch nicht durch den blossen Hinweis auf eine tiefe kantonale Leerwohnungsziffer. Professionelle Käufer erwarten:
- einen vollständigen und nachvollziehbaren Mieterspiegel,
- eine dokumentierte Leerstands- und Fluktuationshistorie,
- realistische Annahmen zu den Marktmieten,
- Angaben zu bisherigen und bevorstehenden Investitionen,
- Klarheit über den technischen Zustand,
- nachvollziehbare Aussagen zu Mietzins- und Entwicklungspotenzialen.
Welche Informationen in einer professionellen Käuferprüfung verlangt werden, erläutert unser Beitrag «Mehrfamilienhaus verkaufen: Welche Unterlagen professionelle Käufer wirklich benötigen».
Fehlende oder widersprüchliche Angaben werden von Käufern nicht neutral behandelt. Sie führen regelmässig zu Sicherheitsabschlägen oder zusätzlichen Vorbehalten. Wie Eigentümer dies vermeiden können, zeigen wir auch im Artikel «Mehrfamilienhaus verkaufen: So vermeiden Sie, Ihr Renditeobjekt unter Wert abzugeben».
Was bedeutet die Knappheit für Sanierungen und Entwicklungen?
Auch für Sanierungs- und Entwicklungsprojekte liefert die Leerwohnungsziffer einen wichtigen ersten Nachfragehinweis. Sie beantwortet jedoch nicht die entscheidende Frage, welches Wohnangebot am konkreten Standort benötigt wird.
Zu prüfen sind insbesondere:
- nachgefragte Wohnungsgrössen und Grundrisstypen,
- realistisches Mietpreisniveau,
- Zahlungsfähigkeit der lokalen Zielgruppen,
- Ausbaustandard konkurrierender Projekte,
- Anzahl und Bezugszeitpunkt geplanter Neubauten,
- Erreichbarkeit von Arbeitsplätzen und öffentlichen Verkehrsmitteln.
Selbst in einem sehr knappen Markt kann ein falsch positioniertes Projekt eine lange Erstvermietungsphase aufweisen. Umgekehrt kann ein überzeugender Wohnungsmix auch in einem Markt mit höherer Leerwohnungsziffer erfolgreich sein.
Vor grösseren Investitionen sollte deshalb geklärt werden, ob Sanieren, Entwickeln, Halten oder Verkaufen den grössten wirtschaftlichen Vorteil bietet. Eine strategische Eigentümervertretung schafft hierfür eine unabhängige Entscheidungsgrundlage und begleitet die anschliessende Umsetzung im Interesse der Eigentümerschaft.
Fazit: Knappheit schafft Chancen, ersetzt aber keine Objektanalyse
Die Leerwohnungszählung 2026 bestätigt die strukturelle Stärke des Schweizer Wohnungsmarktes. Besonders in Zug, Obwalden, Schwyz, Nidwalden und Luzern ist die verfügbare Wohnungsreserve ausserordentlich klein.
Gleichzeitig zeigen die Unterschiede zwischen den Kantonen, Regionen und Gemeinden, wie begrenzt die Aussagekraft eines Durchschnittswerts für eine einzelne Liegenschaft ist. Entscheidend bleiben der tatsächliche Leerstand, der Wohnungsmix, die Mikrolage, das Mietpreisniveau, die bauliche Substanz und der zukünftige Investitionsbedarf.
Für Eigentümer ist jetzt ein guter Zeitpunkt, die Leerstands-, Miet- und Bewertungsannahmen ihres Mehrfamilienhauses zu überprüfen. Erst die Verbindung von Marktdaten, Mieterspiegel, technischer Analyse und konkreter Mikrolage zeigt, ob Halten, Investieren, Entwickeln oder Verkaufen den grössten wirtschaftlichen Vorteil bietet.
BECK Real Estate unterstützt Eigentümer mit fundierter Bewertung, Immobilienökonomie und Architektur bei dieser Standortbestimmung. Wenn Sie den Verkauf einer Liegenschaft prüfen, finden Sie weitere Informationen unter Mehrfamilienhaus verkaufen.
FAQ
Was sagt die Leerwohnungsziffer über ein Mehrfamilienhaus aus?
Sie zeigt die allgemeine Angebotsreserve eines Gebiets, nicht aber das konkrete Vermietungsrisiko einer einzelnen Liegenschaft. Dafür sind der tatsächliche Objektleerstand, die Vermarktungsdauer, der Wohnungsmix, der Zustand und das Mietpreisniveau entscheidend.
Steigt der Wert eines Mehrfamilienhauses bei sinkendem Leerstand automatisch?
Nein. Ein tiefer struktureller Leerstand kann Erträge und Nachfrage stützen. Zustand, Mietverträge, Investitionsbedarf, Mikrolage, Finanzierungskosten und Renditeanforderungen bleiben für den Marktwert massgebend.
Können bei Wohnungsknappheit sämtliche Mietzinsreserven realisiert werden?
Nein. Mietrechtliche Zulässigkeit, Mieterwechsel, Wohnungszustand, notwendige Investitionen und die lokale Zahlungsbereitschaft bestimmen, wann und in welchem Umfang höhere Mieten möglich sind.
Welche Unterlagen benötigen Käufer zur Beurteilung des Leerstands?
Wichtig sind Mieterspiegel, Mietverträge, Leerstands- und Fluktuationshistorie, aktuelle Inserate, Angaben zu Mietzinsanpassungen sowie eine nachvollziehbare Unterhalts- und Sanierungsplanung.
Ist eine tiefe kantonale Quote für Neubauprojekte ausreichend aussagekräftig?
Nein. Für die Erstvermietung müssen zusätzlich die lokale Konkurrenz, die Zielgruppen, der Wohnungsmix, die geplanten Mietpreise, der Ausbaustandard und der erwartete Bezugszeitpunkt untersucht werden.
Stand 09.2026
