Viele Mehrfamilienhäuser in der Zentralschweiz befinden sich seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Sie wurden gebaut oder gekauft, als die Kinder noch klein waren, sie haben Erträge geliefert, Sanierungen erlebt und Vermögen aufgebaut. Und irgendwann stellt sich – oft leiser, als man denkt – die entscheidende Frage: Wer führt diese Liegenschaft einmal weiter?
Diese Frage wird gerne aufgeschoben. Sie berührt das Alter, die Familie, unausgesprochene Erwartungen zwischen Geschwistern. Doch wer sie zu Lebzeiten und mit klarem Kopf angeht, hat verschiedene Optionen und einen grossen Gestaltungsspielraum. Wer sie dem Zufall überlässt, hinterlässt sie einer Erbengemeinschaft – und erhöht damit das Risiko von Blockaden und familiären Konflikten.
Dieser Beitrag ordnet die drei Wege und zeigt, warum jeder von ihnen auf derselben Grundlage steht.
Warum die Nachfolge zu Lebzeiten geregelt werden sollte
Solange der Eigentümer entscheidet, gibt es Handlungsspielraum: Man kann übertragen, ausgleichen, staffeln, Nutzniessung vorbehalten, verkaufen. Kommt die Liegenschaft dagegen unvorbereitet in den Erbgang, geht sie in der Regel ins Gesamteigentum einer Erbengemeinschaft über – und dort gilt das Einstimmigkeitsprinzip. Ein einziger Erbe, der nicht verkaufen will, blockiert; ein einziger, der dringend Liquidität braucht, drängt. Aus einem Vermögenswert wird ein Streitobjekt.
Hinzu kommt: Eine Liegenschaft lässt sich nicht teilen wie ein Bankkonto. Drei Kinder erben ein Haus – aber nur eines will es, oder keines, oder alle. Ohne vorbereitete Lösung kann dies zu einem Verkauf unter Zeitdruck oder zu jahrelangen Blockaden führen.
Die gute Nachricht: Wer früh beginnt, muss nichts überstürzen. Er kann in Ruhe prüfen, welche der drei Grundoptionen – oder welche Kombination daraus – zur Familie passt.
Option 1: An ein Kind übertragen
Der klassische Weg: Ein Kind übernimmt die Liegenschaft und führt sie weiter. Das ist oft der emotionale Wunsch – birgt aber die anspruchsvollste Gerechtigkeitsfrage.
Denn übernimmt eines von mehreren Kindern ein Mehrfamilienhaus, das einen erheblichen Teil des Familienvermögens ausmacht, stellt sich die Frage, wie die anderen Geschwister angemessen berücksichtigt oder ausgeglichen werden. Zu welchem Wert wird übertragen? Wie werden die Geschwister entschädigt, wenn das übrige Vermögen dafür nicht ausreicht? Und was geschieht, wenn die Liegenschaft kurz nach der Übertragung mit Gewinn verkauft wird?
Instrumente dafür gibt es – Erbvorbezug, Ausgleichungspflicht, Nutzniessung oder Wohnrecht zugunsten der Eltern, vertragliche Mehrerlös- oder Gewinnbeteiligungsregelungen zugunsten der Geschwister. Ihre richtige Kombination ist jedoch Sache von Notar und Steuerberatung und gehört sorgfältig aufgesetzt. Der Ausgangspunkt aber ist immer derselbe und liegt vor der juristischen Arbeit: ein fairer, nachvollziehbarer Wert der Liegenschaft, der allen Beteiligten als neutrale Entscheidungsgrundlage dienen kann.
Option 2: Gemeinsam in der Familie halten – idealerweise in der richtigen Rechtsform
Manche Familien entscheiden sich bewusst dafür, die Liegenschaft gemeinsam zu halten – als verbindendes Vermögen, als Ertragsquelle, als Familienprojekt. Das kann funktionieren. Aber die Frage ist nicht nur ob man gemeinsam hält, sondern in welcher Form – und genau hier wird die grösste Chance regelmässig verschenkt.
Das Grundproblem des gemeinsamen Haltens: Die Interessen können auseinanderlaufen. Bei einer Erbengemeinschaft beziehungsweise beim Gesamteigentum müssen Entscheide grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Beim Miteigentum gelten je nach Geschäft unterschiedliche Mehrheitserfordernisse; der Verkauf des ganzen Grundstücks setzt jedoch die Zustimmung aller voraus. Unabhängig von der Eigentumsform können unterschiedliche finanzielle Bedürfnisse, Zeithorizonte und Vorstellungen die Entscheidungen erschweren und den Ausstieg Einzelner kompliziert machen – gerade weil sich ein Anteil an einer einzelnen Liegenschaft kaum verkaufen lässt, ohne das Ganze in Frage zu stellen.
Die Immobilien-AG entschärft dieses Problem: Sie macht das Unteilbare besser übertragbar. Wird die Liegenschaft in eine Aktiengesellschaft eingebracht, besitzen die Kinder nicht mehr Bruchteile eines Hauses, sondern Aktien einer Gesellschaft. Aktien lassen sich, anders als ein Gebäude, sauberer verteilen, einzeln übertragen und gestaffelt verschenken. Für die Nachfolge eröffnet das eine Gestaltungsfreiheit, die das direkte Eigentum nicht bietet:
- Gestaffelte Übergabe: Eltern können Aktienpakete über Jahre hinweg an die Kinder übertragen und die Übergabe planbar und schrittweise gestalten, statt alles auf einen Stichtag zu legen.
- Klare Führung und Entscheidungsregeln: Ein Verwaltungsrat und ein Aktionärsbindungsvertrag regeln verbindlich, wer entscheidet, wie Erträge verwendet werden, wie ein Ausstieg abläuft und zu welchem Wert Anteile den Besitzer wechseln. Governance ersetzt Zufall.
- Geordneter Ausstieg Einzelner: Aktien sind grundsätzlich leichter übertragbar als ein Anteil an einer einzelnen Liegenschaft. Ein Aktionärsbindungsvertrag kann Vorkaufsrechte, Bewertungsverfahren und Zahlungsmodalitäten festlegen und macht einen späteren Ausstieg damit planbarer. Er setzt jedoch weiterhin einen Käufer, genügend Liquidität und klare vertragliche Regeln voraus – und der Rückkauf durch die Gesellschaft selbst ist gesetzlich nur begrenzt möglich.
Die Kehrseite gehört klar benannt: Die Überführung einer bereits privat gehaltenen Liegenschaft in eine Aktiengesellschaft kann erhebliche Steuer- und Transaktionskosten auslösen. Eine steuerneutrale Übertragung ist nur unter bestimmten, eng zu prüfenden Voraussetzungen möglich. Vor jedem solchen Schritt sind deshalb die Folgen der Grundstückgewinn-, Einkommens-, Gewinn- und Handänderungssteuern sowie der Finanzierung verbindlich abzuklären – je nach Ausgangslage auch mit einem vorgängigen Steuerruling. Hinzu kommen die laufende Besteuerung auf Gesellschaftsebene und der administrative Aufwand. Ob sich die AG lohnt, hängt von Portfoliogrösse, Ertragslage, Zeithorizont und Familiensituation ab – wir haben die grundsätzliche Abwägung zwischen privatem Halten und Gesellschaft in unserem Beitrag «Immobilien-AG oder privat halten – eine Entscheidungshilfe» ausführlich dargestellt. Die konkrete steuerliche und gesellschaftsrechtliche Ausgestaltung gehört zwingend in die Hände erfahrener Treuhand- und Notariatsfachpersonen.
Unabhängig von der Rechtsform lohnt der nüchterne Blick: Trägt die Liegenschaft ihre anstehenden Sanierungen aus eigener Kraft? Als Eigentümervertretung begleiten wir Familien darin, das gemeinsame Halten professionell zu strukturieren und aktiv zu steuern – mit klaren Regeln statt blossem gutem Willen.
Option 3: Zu Lebzeiten verkaufen und fair verteilen
Der Verkauf zu Lebzeiten ist kein Scheitern der Nachfolge – oft ist er ihre sauberste Lösung. Er verwandelt einen unteilbaren Sachwert in teilbares Vermögen und nimmt damit der Erbteilung ihre grösste Härte. Der Verkaufserlös lässt sich wesentlich einfacher und gezielter verteilen als die Liegenschaft selbst. Niemand muss zum unfreiwilligen Miteigentümer werden, und der Eigentümer kann die Verteilung zu Lebzeiten planen und begleiten.
Das ist besonders dann der richtige Weg, wenn keines der Kinder die Liegenschaft übernehmen will oder kann, wenn die Vorstellungen der Geschwister zu weit auseinanderliegen, oder wenn anstehende Investitionen die Familie überfordern würden. Der entscheidende Vorteil des Verkaufs zu Lebzeiten: Er geschieht aus einer Position der Ruhe – nicht unter dem Zeitdruck und emotionalen Ausnahmezustand, der einen Erbfall oft begleitet.
Damit ein solcher Verkauf dem Wert der Liegenschaft und der Familie gerecht wird, braucht es dieselbe Sorgfalt wie bei jedem anspruchsvollen Mandat: eine belastbare Wertbasis, eine durchdachte Strategie und den gezielten Zugang zum passenden Käuferkreis – je nach Objekt diskret im ausgewählten Netzwerk oder im Rahmen eines strukturierten Verkaufsprozesses. Wer die aktiven Käufergruppen in der Region kennenlernen möchte, findet dazu unsere Analyse zur Käuferseite des Marktes.
Was alle drei Wege gemeinsam haben: der faire Wert
So unterschiedlich die drei Optionen sind – sie beginnen an derselben Stelle. Ohne einen fairen, nachvollziehbaren Liegenschaftswert fehlt die wichtigste Grundlage. Für einen gerechten Übernahme- oder Beteiligungswert müssen zusätzlich Finanzierungen, Investitionsbedarf, latente Grundstückgewinnsteuern und weitere Verpflichtungen berücksichtigt werden – der Verkehrswert der Liegenschaft entspricht nicht automatisch dem Betrag, der unter Geschwistern auszugleichen ist.
Und genau hier entstehen die meisten Familienkonflikte: Der eine schätzt das Elternhaus emotional hoch ein, der andere kennt nur den Ertrag, ein dritter googelt einen Online-Richtwert. Drei Zahlen, drei Wahrheiten, ein Streit.
Deshalb beginnt bei uns jede Nachfolgebegleitung mit einer unabhängigen, fundierten Immobilienbewertung – nach anerkannten Verfahren, nachvollziehbar dokumentiert und so aufbereitet, dass sie allen Beteiligten als neutrale Entscheidungsgrundlage dienen kann. Kostenlose Schnellschätzungen bieten wir bewusst nicht an: Ein Wert, der über die Gerechtigkeit zwischen Geschwistern entscheidet, verdient die Sorgfalt einer echten Analyse. Dass diese Bewertung auch die Grundlage für mögliche Sanierungs- oder Entwicklungsentscheide bildet, ist der willkommene Nebeneffekt.
Wichtiger Hinweis: Die erb- und steuerrechtliche Ausgestaltung einer Nachfolge – Ausgleichung, Erbvorbezug, Nutzniessung, Mehrerlösbeteiligung, Schenkungs- und Grundstückgewinnsteuer – ist immer eine Einzelfallfrage und gehört in die Hände juristischer und steuerlicher Fachpersonen. Dieser Beitrag dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung. Wir arbeiten in unseren Mandaten eng mit den Fachpersonen unserer Kunden zusammen und stellen auf Wunsch den Kontakt zu bewährten Partnern in der Region her.
Fazit: Nachfolge ist Gestaltung, nicht Zufall
Ein Mehrfamilienhaus in der Familie ist mehr als eine Kapitalanlage – es trägt Geschichte, Verantwortung und oft die Erwartungen einer ganzen Generation. Umso wichtiger ist, dass seine Weitergabe eine Entscheidung ist und kein Zufall. Übergeben, gemeinsam halten oder verkaufen: Es gibt keinen für alle richtigen Weg, aber für jede Familie einen passenden. Ihn zu finden, verlangt einen kühlen Kopf, gute Beratung – und einen Wert, dem alle vertrauen.
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus in der Zentralschweiz und denken über die Nachfolge nach? Nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir schaffen mit einer unabhängigen Bewertung und ergebnisoffener Beratung die Grundlage, auf der Ihre Familie in Ruhe entscheiden kann – diskret, unabhängig und auf Augenhöhe.
FAQ's: Häufige Fragen zur Nachfolge bei einem Mehrfamilienhaus
Wie kann ein Mehrfamilienhaus innerhalb der Familie weitergegeben werden?
Grundsätzlich bestehen drei Möglichkeiten: Ein Kind übernimmt die Liegenschaft, mehrere Familienmitglieder halten sie gemeinsam oder das Mehrfamilienhaus wird verkauft und der Erlös verteilt. Welche Lösung passt, hängt von den Interessen der Familienmitglieder, der Finanzierung, dem übrigen Vermögen, dem Zustand der Liegenschaft und den langfristigen Zielen ab.
Warum sollte die Nachfolge für ein Mehrfamilienhaus frühzeitig geregelt werden?
Eine frühzeitige Regelung schafft Handlungsspielraum. Die Eigentümer können die Übertragung planen, Geschwister fair berücksichtigen, eine Nutzniessung vereinbaren oder einen Verkauf in Ruhe vorbereiten. Ohne Regelung fällt die Liegenschaft im Erbfall häufig an eine Erbengemeinschaft, wodurch Entscheidungen deutlich schwieriger werden können.
Was passiert mit einem Mehrfamilienhaus in einer Erbengemeinschaft?
Die Erben werden gemeinsam Eigentümer der Liegenschaft. Wesentliche Entscheidungen müssen grundsätzlich gemeinsam getroffen werden. Unterschiedliche finanzielle Bedürfnisse, persönliche Ziele oder Vorstellungen über Sanierungen und einen möglichen Verkauf können deshalb zu Blockaden führen.
Kann ein Elternteil das Mehrfamilienhaus an ein einzelnes Kind übertragen?
Ja. Die Übertragung kann beispielsweise durch Verkauf, Schenkung oder Erbvorbezug erfolgen. Dabei muss geklärt werden, zu welchem Wert die Liegenschaft übertragen wird, wie die übrigen Geschwister berücksichtigt werden und ob die Eltern eine Nutzniessung oder andere Rechte behalten sollen.
Wie können Geschwister bei der Übernahme durch ein Kind fair ausgeglichen werden?
Der Ausgleich kann über vorhandenes Vermögen, Geldzahlungen, gestaffelte Zahlungen oder vertragliche Beteiligungen an einem späteren Mehrerlös erfolgen. Welche Lösung rechtlich und steuerlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab. Grundlage sollte immer ein unabhängiger und nachvollziehbarer Wert der Liegenschaft sein.
Welcher Wert zählt bei der familieninternen Übertragung eines Mehrfamilienhauses?
Ausgangspunkt ist der aktuelle Verkehrswert. Für den tatsächlichen Ausgleich zwischen Geschwistern können zusätzlich Hypotheken, anstehende Investitionen, latente Grundstückgewinnsteuern und weitere Verpflichtungen relevant sein. Der Verkehrswert entspricht deshalb nicht automatisch dem Betrag, den das übernehmende Kind auszahlen muss.
Ist eine Nutzniessung bei der Übergabe eines Mehrfamilienhauses sinnvoll?
Eine Nutzniessung kann es den Eltern ermöglichen, die Liegenschaft bereits zu übertragen und trotzdem weiterhin die Mieterträge zu erhalten. Ob diese Lösung sinnvoll ist, hängt unter anderem vom Einkommen der Eltern, der Finanzierung, der steuerlichen Situation und den Verantwortlichkeiten für Unterhalt und Sanierungen ab.
Kann eine Familie ein Mehrfamilienhaus dauerhaft gemeinsam halten?
Ja. Das gemeinsame Halten kann funktionieren, wenn die Familienmitglieder ähnliche Ziele verfolgen und klare Regeln vereinbaren. Geregelt werden sollten insbesondere Entscheidungsbefugnisse, Ausschüttungen, Investitionen, Sanierungen, Finanzierungen und der spätere Ausstieg einzelner Familienmitglieder.
Ist eine Immobilien-AG für die familiäre Nachfolge geeignet?
Eine Immobilien-AG kann die Nachfolge erleichtern, weil nicht Anteile an einem einzelnen Gebäude, sondern Aktien übertragen werden. Dadurch lassen sich Beteiligungen gestaffelt weitergeben und Entscheidungs- sowie Ausstiegsregeln verbindlicher festlegen. Die Übertragung einer privat gehaltenen Liegenschaft in eine AG kann jedoch erhebliche Steuer- und Transaktionsfolgen auslösen und muss vorgängig sorgfältig geprüft werden.
Wann ist der Verkauf des Mehrfamilienhauses die bessere Lösung?
Ein Verkauf kann sinnvoll sein, wenn kein Kind die Liegenschaft übernehmen möchte oder finanzieren kann, die Interessen der Geschwister stark auseinanderliegen oder hohe Sanierungsinvestitionen bevorstehen. Der Verkauf verwandelt einen schwer teilbaren Sachwert in Vermögen, das sich einfacher und gerechter verteilen lässt.
Sollte ein Mehrfamilienhaus besser zu Lebzeiten oder erst im Erbfall verkauft werden?
Ein Verkauf zu Lebzeiten bietet in der Regel mehr Gestaltungsspielraum. Die Eigentümer können den Zeitpunkt, die Verkaufsstrategie und die Verteilung des Erlöses selbst bestimmen. Im Erbfall besteht dagegen das Risiko, dass unterschiedliche Interessen, Zeitdruck oder Liquiditätsbedürfnisse einzelner Erben den Verkaufsprozess erschweren.
Warum ist eine professionelle Immobilienbewertung bei der Nachfolge wichtig?
Eine fundierte Bewertung schafft eine neutrale Grundlage für die Entscheidung zwischen Übertragung, gemeinsamem Halten und Verkauf. Sie berücksichtigt die Erträge, den baulichen Zustand, anstehende Investitionen, mögliche Entwicklungsreserven und die aktuelle Marktsituation. Eine vereinfachte Online-Schätzung reicht für einen fairen Ausgleich innerhalb der Familie in der Regel nicht aus.
