Warum ist die Halteform so entscheidend?
Die Art und Weise, wie eine Immobilie gehalten wird, beeinflusst deren Erträge, Steuerbelastung, Haftungsrisiken und die Flexibilität bei Investitionen. Mit der richtigen Halteform können Sie:
- Steuern optimieren, indem Sie steuerliche Abzüge und Progression geschickt nutzen.
- Haftungsrisiken minimieren, um Ihr Privatvermögen zu schützen.
- Nachfolge und Erbschaften planen, ohne komplizierte und kostspielige Übertragungen.
- Ihre Wachstumsziele erreichen, indem Sie Zugang zu Kapital und Skalierungsmöglichkeiten erhalten.
In der Schweiz setzen sich immer mehr Investoren mit den Vorteilen einer Immobilien-AG auseinander. Doch wann ist dieses Modell sinnvoll, und wann reicht eine private Immobilienhaltung aus?
Private Immobilienhaltung: Einfach, aber begrenzt
Die private Immobilienhaltung ist die traditionellste Methode und nach wie vor weit verbreitet. Sie eignet sich vor allem für Einzelobjekte oder Investoren, die ein überschaubares Portfolio verwalten. Doch sie bringt auch Herausforderungen mit sich.
1. Steuerliche Belastung im Privatvermögen
Erträge aus Renditeimmobilien werden im Privatvermögen als Einkommen versteuert. Aufgrund der Steuerprogression in der Schweiz steigt die Steuerlast mit wachsendem Einkommen erheblich an. Dies betrifft besonders Eigentümer, die noch im Erwerbsleben stehen, da die Mieteinnahmen zum regulären Einkommen hinzugerechnet werden.
Beispiel:
Ein berufstätiger Eigentümer erzielt ein Einkommen von CHF 120'000 und Mieteinnahmen von CHF 50'000. Aufgrund der Progression erhöht sich der durchschnittliche Steuersatz deutlich, was die Nettorendite stark schmälert.
2. Einschränkungen bei Investitionen und Renovationen
Kosten für werterhaltende Massnahmen, wie Renovationen oder Sanierungen, sind im Privatvermögen zwar abzugsfähig, doch wertsteigernde Investitionen werden oft über Jahre abgeschrieben. Diese steuerlichen Einschränkungen reduzieren die Flexibilität bei langfristigen Modernisierungen. Wenn also die Ausgaben für eine wertsteigernde Investition die Mieteinnahmen übersteigen, können bei einer privaten Eigentümerschaft nicht alle Kosten beim Einkommen abgezogen werden. Bei einer Immobilien-Gesellschaft kann jedoch der Verlust entsprechend deklariert und über mehrere Steuerperioden verrechnet werden.
3. Haftungsrisiken für Privatpersonen
Privat gehaltene Liegenschaften bergen ein erhebliches Haftungsrisiko. Eigentümer haften mit ihrem gesamten Privatvermögen, etwa bei rechtlichen Streitigkeiten oder finanziellen Engpässen.
Die Immobilien-AG: Flexibel, effizient und sicher
Die Gründung einer Immobilien-AG oder GmbH bietet zahlreiche Vorteile, insbesondere für Investoren mit einem grösseren Portfolio oder ambitionierten Wachstumsplänen.
1. Steuerliche Vorteile der Immobilien-AG
Die Erträge einer Immobilien-AG unterliegen der Gewinnsteuer, die in der Regel niedriger ausfällt als die Einkommenssteuer im Privatvermögen. Dividenden, die an die Aktionäre ausgeschüttet werden, werden ebenfalls steuerlich begünstigt.
Zwar entsteht eine Doppelbesteuerung – auf Unternehmensebene und bei der Ausschüttung an die Aktionäre –, doch fällt diese in vielen Fällen geringer aus als die progressive Besteuerung im Privatvermögen.
Zusätzliche Vorteile:
- Bildung von Rückstellungen für künftige Investitionen, die den steuerpflichtigen Gewinn mindern.
Flexibilität bei der Verrechnung von Verlusten aus Vorjahren.
2. Haftungsbeschränkung: Schutz des Privatvermögens
Bei einer Immobilien-AG haftet lediglich das Gesellschaftsvermögen. Ihr Privatvermögen bleibt geschützt, auch im Falle von Streitigkeiten oder finanziellen Problemen. Dies bietet Eigentümern ein hohes Mass an Sicherheit und ermöglicht eine entspanntere Verwaltung des Portfolios.
3. Skalierbarkeit und Kapitalbeschaffung
Eine Immobilien-AG eröffnet Zugang zu externem Kapital:
- Neue Aktionäre können beteiligt werden.
- Anleihen oder Kredite können aufgenommen werden.
Das Portfolio kann diversifiziert und somit das Risiko minimiert werden.
4. Operative Effizienz und professionelles Management
Mit einem erfahrenen Partner wie der BECK Real Estate GmbH können Buchhaltung, Mietmanagement und strategisches Assetmanagement ausgelagert werden, um langfristig optimale Ergebnisse zu erzielen. Die BECK Real Estate GmbH bietet zwar nicht alle Dienstleistungen – wie z.B. die Immobilienbewirtschaftung – an, kann aber durch die fundierte Expertise aus Erfahrung und Ausbildung sowie durch ein intaktes Netzwerk in der Branche Hand bieten, um Sie als verlässliche Partnerin durch die Dienstleistung «Eigentümervertretung» zu entlasten.
Erbschafts- und Nachfolgeplanung mit der Immobilien-AG
Die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation kann im Privatvermögen kompliziert und teuer sein. Oft entstehen - je nachdem wie die Familienkonstellation ist z.B. bei Patchwork-Familien, nicht aber in gerader Erbschafts-Linie - hohe Erbschafts- oder Schenkungssteuern, und es drohen Konflikte unter den Erben. Und schliesslich sind Immobilien nicht gleichwertig unter möglichen Erben teilbar bzw. eine Teilung müsste durch entsprechende Ausgleichszahlungen geregelt werden, die so finanziell durch die Zahlungspflichtigen auch noch möglich sein muss. Eine MFH mit z.B. 4 Wohnungen (unter Umständen sehr unterschiedlich beschaffen) kann nicht fair – auch nicht unter Berücksichtigung, dass man Stockwerkeigentum bilden könnte – an z.B. drei oder noch absurder fünf Erben weitergegeben werden. Eine AG regelt entsprechend, dass alle vier Wohnungen des Gebäudes der AG gehören und entsprechend die Erträge aller Wohnungen zusammen an alle Aktionäre gleichmässig ausgeschüttet wird.
1. Einfachere Nachfolgeplanung
Bei einer Immobilien-AG erfolgt die Übertragung der Vermögenswerte durch die Weitergabe von Aktienanteilen. Dies ist rechtlich und steuerlich einfacher und vermeidet die Zerstückelung von Immobilienbeständen um den Partikularinteressen möglicher Erben gerecht zu werden.
2. Steuervorteile bei Schenkungen und Erbschaften
Durch strategische Massnahmen können zudem Erbschafts- und Schenkungssteuern reduziert werden, was die Vermögensübertragung erheblich erleichtert.
Wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen in der Schweiz
Die Schweiz bietet stabile rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen, die Immobilieninvestitionen besonders attraktiv machen. Dennoch sollten Investoren auf Änderungen in der Gesetzgebung achten.
Unternehmenssteuerreform und Holdinggesellschaften
Mit der Unternehmenssteuerreform wurden die steuerlichen Vorteile für Holdinggesellschaften reduziert, was Immobilien-AGs jedoch nicht betrifft. Vielmehr profitieren Immobiliengesellschaften - gerade im Kanton Luzern - weiterhin von der günstigen Gewinnbesteuerung auf Kantons- und Gemeindeebene.
Wann ist die private Halteform sinnvoll?
Trotz der zahlreichen Vorteile einer Immobilien-AG gibt es Szenarien, in denen die private Halteform ausreicht:
- Selbstgenutzte Immobilien: Wer die Immobilie selbst bewohnt, profitiert nicht von den Vorteilen einer AG. Zudem müsste der Eigentümer der Gesellschaft eine marktgerechte Miete bezahlen, um bei den Steuern nicht in Verdacht einer versteckten Gewinnausschüttung zu geraten.
Kleine Portfolios: Für Investoren mit nur einer oder wenigen Liegenschaften kann die AG-Gründung zu aufwendig und kostenintensiv sein.
Begrenzte Investitionspläne: Wenn keine Erweiterung des Portfolios geplant ist, bleibt die private Halteform oft effizient.
Wie unterstützt die BECK Real Estate GmbH?
Die BECK Real Estate GmbH ist Ihr kompetenter Partner, wenn es um die Optimierung und strategische Planung Ihrer Renditeimmobilien geht. Mit unserer Erfahrung im Bereich Eigentümervertretung / Assetmanagement bieten wir Ihnen massgeschneiderte Lösungen für Ihre individuellen Bedürfnisse.
Unsere Dienstleistungen können Sie gerne unter folgendem Link einsehen:
https://www.beck-realestate.ch/dienstleistungen
Selbstverständlich freuen wir uns über konkrete Anfragen, sodass wir die entsprechenden Fragestellungen individuell mit Ihnen besprechen können. In der Regel können wir da, wo wir nicht selbst die Expertise haben mit einem Partnerunternehmen unterstützend zur Seite stehen.
Fazit: Massgeschneiderte Lösungen für Ihre Renditeimmobilien
Die Entscheidung zwischen privater Immobilienhaltung und der Gründung einer Immobilien-AG ist komplex und sollte individuell getroffen werden. Beide Modelle haben ihre Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden müssen weiter müssen auch kantonale Aspekte in die Überlegungen einbezogen werden.
Die BECK Real Estate GmbH hilft Ihnen, Ihre Immobilienstrategie zu optimieren, Risiken zu minimieren und langfristige Erträge zu maximieren.
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Optimieren Sie Ihre Immobilienstrategie mit der BECK Real Estate GmbH – Ihrem Partner für nachhaltige Immobilieninvestitionen.
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