Warum der richtige Angebotspreis bei Immobilien entscheidend sein kann

Im Rahmen von Gesprächen in Zusammenhang mit Immobilienbewertungen, werden wir immer wieder mit unrealistischen Preisvorstellungen konfrontiert. Im aktuellen Beitrag möchten wir darauf eingehen, wieso ein realistischer Angebotspreis aus unserer Sicht wichtig ist.

In der Handelszeitung (online) vom 09.11.2021 (https://www.handelszeitung.ch/musterportfolios/borsennews/ohne-3g-kein-eigenheim) lässt sich Donato Scognamiglio, CEO des Bewertungsunternehmens IAZI, wie folgt in einem Interview zitieren: „Geerbt, (im Lotto) gewonnen oder geklaut. Wer keines der drei «G» vorzeigen kann, kommt heute zu keinem Eigenheim mehr.“ Mit dieser doch sehr provokativen Aussage macht er auf die Preisentwicklung am Immobilienmarkt aufmerksam. So zeigt die Preiskurve für Immobilien in den letzten Jahren so steil nach oben, dass wir im Verlauf des vergangenen Jahres die grösste Preissteigerung seit Jahrzehnten verzeichneten. Im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie hat sich dieser Trend zusätzlich aus verschiedenen Gründen verstärkt.

 

Goldgräberstimmung wohin das Auge reicht…

Nicht weiter verwunderlich ist es, dass Immobilieneigentümer, die sich für den Verkauf einer Liegenschaft interessieren, das grosse Geschäft wittern. Dabei gilt aber zu bedenken, dass es „den Immobilienmarkt“ so nicht gibt. Ein Standortvorteil einer Gemeinde, die boomt und deren Immobilienpreise durch die Decke gehen, kann unter Umständen bereits 15 – 20 min entfernt keine Rolle mehr spielen. Vielleicht liegt die vermeintlich doch gar nicht so weit entfernte Gemeinde verkehrstechnisch weniger vorteilhaft? Allenfalls ist es ein anderer Kanton, der steuerlich weniger attraktiv ist, unter Umständen wurde in der Gemeinde mehr gebaut, als durch die Nachfrage absorbiert werden kann – die Gründe sind vielfältig. Wichtig aber bleibt: das Marktgefüge, das die Preise einer Immobilie bestimmt, ist zuallererst im klein gesetzten Radius zu bestimmen. Daraus folgt, dass leider auch nicht jeder Goldgräber tatsächlich auf der vermeintlichen Goldader sitzt.

 

Auch wenn die Marktpreise im Schweizerischen Schnitt stark gestiegen sind, wird aus einem Sanierungsfall keine „Eye-Catcher“…..

Es kommt regelmässig vor, dass wir von Eigentümern um eine Bewertung ihrer Liegenschaft gebeten werden, die mit medial beeinflussten Erwartungen an einen überhöhten Preis untermauert sind. Wenn wir jedoch eine Liegenschaft aus Goodwill völlig realitätsfremd mit einem überhöhten Preis anbieten, dann ist das unseriös, schadet unserer Reputation und kann sich schnell als „Bärendienst“ für den Eigentümer erweisen. Vorweg muss man anmerken, dass es sich bei einer Immobilienbewertung um keine exakte Wissenschaft handelt. Wenn der Preis allerdings viel zu hoch ist, dann hat das viele negative Effekte:

  • Mit einem zu hohen Angebotspreis schliesst man eine Vielzahl möglicher Kaufinteressenten aus, die einen realistischen Preis bezahlen würden.
  • Wenn das Angebot aufgrund der Höhe des Preises keine entsprechende Resonanz findet, wird Sie der Makler relativ schnell auf den zu hoch angesetzten Preis ansprechen und mit Ihnen eine Reduktion des Angebotspreises ausmachen. Auch potenzielle Käufer werden den neu ausgeschriebenen Preis feststellen und die Abwärtsspirale munter mit verfolgen, bis sie zu einem viel tieferen Preis allenfalls zuschlagen werden. Eine Immobilie, die zu lange am Markt präsent ist ohne einen Käufer zu finden, wird zum sogenannten „Ladenhüter“ und schreckt mögliche Käufer zusätzlich ab.
  • Bei einem marktgerechten Angebot hat man ein entsprechendes Echo möglicher Käufer. Ist das Angebot korrekt und das potenzielle Käuferfeld entsprechend breit, kann man allenfalls mit einem Bieterverfahren bei mehreren Kaufinteressenten einen höheren Preis erzielen. Ein Bieterverfahren sollte aber in diesem Fall von Beginn weg transparent kommuniziert werden.
  • Wenn Ihre Kaufinteressenten zu einem überhöhten Preis zum Kauf zusagen, werden sie spätestens bei der Bank, wenn es um die Finanzierung geht, mit der Realität konfrontiert. In der Praxis heisst das, dass die Käufer die Differenz zwischen dem Wert, den die Bank berechnet und dem überhöhten Wert der Liegenschaft als zusätzliche Eigenmittel bereitstellen müssen. Bei Luxusobjekten ist eine Abweichung im zweistelligen Prozentbereich zur Bankbewertung nicht unüblich, bei Immobilien, die jedoch nicht diesem Segment zugeordnet werden können und in deren Art es viele Transaktionen am Markt gibt, ist die Abweichung zur Bank entsprechend kleiner.
  • Wenn Sie allenfalls ein älteres Objekt mit erheblichem Renovationsstau anbieten, dann wird die potenzielle Käuferschaft Investitionen tätigen müssen. Stimmt der Angebotspreis, kann dies durchaus eine gute Sache sein, da man die Immobilie nach den eigenen Wünschen und Vorstellungen umbauen kann. Ist die Wohnung jedoch zu teuer gekauft, kann es durchaus sein, dass das dafür notwendige Geld fehlt und ein potentieller Käufer, der rechnen kann, aus diesem Grund absagt.

 

Meine Immobilie wird zu einem überhöhten Preis gekauft, weil der Käufer Negativzinsen umgehen möchte?...

Es ist durchaus möglich, dass ein Käufer im aktuellen Zinsumfeld eine Immobilie kauft, um das Kapital, für das er auf der Bank Negativzinsen bezahlen müsste, zu investieren. Die Frage die Sie sich als Eigentümer dabei stellen sollten, ist, ob Ihr Objekt die Attraktivität besitzt um für eine vermögende Person als Investment zur Umgehung von Negativzinsen zu dienen. Bei den meisten 08:15 Objekten trifft dies nicht zu. Objekte ohne Potential haben es dabei zusätzlich schwierig.

 

Am Ende muss es stimmen….

Je nach Haltedauer werden Sie bei einem Immobilienverkauf in der Schweiz aktuell wohl an den meisten Orten einen Gewinn erzielen. Wir möchten Sie an dieser Stelle jedoch dafür sensibilisieren, dass der richtige Angebotspreis bei einem Vermarktungsprozess essenziell ist. Ein kurzfristiges Hoch durch eine falsche Beratung, die mit einer falschen Gewinnerwartung lockt, kann sich ins Gegenteil in eine umso grössere Enttäuschung entwickeln.

 

Schlüsselbegriffe dieses Artikels: Immobilienverkauf, Immobilienpreis, Immobilienangebote, Immobilienfinanzierung, Eigenheim, Eigentumswohnung, Immobilieneigentümer, Immobilienverkäufer