Mehrfamilienhaus kaufen in der Schweiz: Wann lohnt sich die Investition?

Ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, kann eine attraktive langfristige Investition sein. Mehrere Mietverhältnisse verteilen das Ertragsrisiko, die Immobilie bildet einen realen Sachwert und bauliche oder betriebliche Verbesserungen können zusätzliche Werte schaffen.

Diese Vorteile gelten jedoch nicht automatisch für jedes angebotene Objekt. Ein hoher Mietertrag kann auf nicht nachhaltigen Annahmen beruhen. Eine interessante Bruttorendite kann durch anstehende Sanierungen relativiert werden. Ein günstiger Kaufpreis kann sich als teuer erweisen, wenn Mietverträge, Bauzustand oder Entwicklungsmöglichkeiten nicht sorgfältig geprüft wurden.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur:

Wie hoch ist die Rendite?

Sondern:

Welche Erträge, Kosten und Risiken sind über die gesamte Haltedauer tatsächlich zu erwarten?

Wann lohnt sich der Kauf eines Mehrfamilienhauses?

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses lohnt sich, wenn der Preis in einem vernünftigen Verhältnis zum nachhaltig erzielbaren Ertrag steht und die absehbaren Investitionen finanzierbar sind.

Ein überzeugendes Objekt weist typischerweise mehrere Eigenschaften auf:

• eine langfristig nachgefragte Lage
• eine zur Region passende Wohnungsstruktur
• nachvollziehbare und rechtlich belastbare Mietzinseinnahmen
• einen überschaubaren Leerstand
• einen dokumentierten Gebäudezustand
• realistische Betriebs- und Unterhaltskosten
• eine tragfähige Finanzierung
• ein begrenztes Sanierungsrisiko
• sinnvolle bauliche oder betriebliche Entwicklungsmöglichkeiten

• einen Kaufpreis, der diese Chancen und Risiken angemessen berücksichtigt

   

Ein Mehrfamilienhaus sollte nicht allein deshalb gekauft werden, weil Immobilien als sichere Anlage gelten. Auch bei einer grundsätzlich guten Anlageklasse kann ein einzelnes Objekt wirtschaftlich unattraktiv sein.

1. Kaufpreis und Immobilienwert sind nicht dasselbe

Der ausgeschriebene Kaufpreis ist zunächst eine Erwartung des Verkäufers. Ob dieser Preis gerechtfertigt ist, muss aus Sicht des Käufers eigenständig beurteilt werden.

Bei Renditeliegenschaften ist insbesondere zwischen drei Grössen zu unterscheiden:

• dem aktuellen Mietertrag
• dem nachhaltig erzielbaren Mietertrag

• dem aufgrund von Ertrag, Risiko und Investitionsbedarf vertretbaren Immobilienwert

   

Der aktuelle Mietertrag kann über oder unter dem nachhaltig erzielbaren Ertrag liegen. Einzelne Mietverhältnisse können über dem marktüblichen Niveau liegen, während andere Wohnungen erhebliche Mietzinsreserven aufweisen. Leerstände, befristete Verträge, mietrechtliche Einschränkungen oder bereits zugesicherte Mietzinsreduktionen können das Ergebnis zusätzlich verändern.

Eine fundierte Bewertung eines Mehrfamilienhauses sollte deshalb nicht nur die heutigen Einnahmen kapitalisieren. Sie muss auch die zukünftigen Kosten, Risiken und realistischen Entwicklungsmöglichkeiten einbeziehen.

2. Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus entscheidend?

In Verkaufsunterlagen wird häufig die Bruttorendite ausgewiesen. Sie ermöglicht einen schnellen Vergleich, reicht für einen Investitionsentscheid aber nicht aus.

Bruttorendite

Die Bruttorendite setzt den jährlichen Mietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Jährlicher Nettomietertrag ÷ Kaufpreis × 100

Nebenkosten, die den Mietern separat verrechnet werden, gehören grundsätzlich nicht zum eigentlichen Mietertrag.

Nettorendite

Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die nicht überwälzbaren Kosten der Liegenschaft. Dazu gehören beispielsweise:

• Verwaltung
• Versicherungen
• nicht überwälzbare Betriebs- und Nebenkosten
• laufender Unterhalt
• Mietzinsausfälle
• Rückstellungen für zukünftige Erneuerungen

Die genaue Definition kann je nach Anbieter und Berechnungsmethode variieren. Renditezahlen verschiedener Verkaufsunterlagen sind deshalb nur vergleichbar, wenn dieselben Grundlagen verwendet werden.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie sich das eingesetzte Eigenkapital verzinst. Sie wird durch die Finanzierung beeinflusst.

Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, solange der Ertrag der Immobilie über den Finanzierungskosten liegt. Steigende Zinsen, Amortisationen oder unerwartete Investitionen können diesen Effekt jedoch rasch umkehren.

Vereinfachtes Beispiel

Auf den ersten Blick erscheint die Bruttorendite von 4,20 % attraktiv. Stehen jedoch in den kommenden Jahren eine Heizungserneuerung, eine Dachsanierung oder Arbeiten an der Gebäudehülle an, muss der entsprechende Kapitalbedarf zusätzlich berücksichtigt werden. Auf der anderen Seite können durch wertsteigernde Investitionen auch die Mieten angepasst werden. Dies sind alles Faktoren die berücksichtigt werden müssen.

Ein Kaufentscheid sollte deshalb auf einer mehrjährigen Cashflow- und Investitionsplanung beruhen.

3. Nachhaltiger Mietertrag statt theoretischer Marktmiete

Eine Bewertung darf Mietzinsreserven berücksichtigen. Sie sollten jedoch weder automatisch noch vollständig als sofort realisierbarer Ertrag behandelt werden.

Vor dem Kauf sind insbesondere folgende Fragen zu klären:

• Welche Nettomietzinse werden aktuell bezahlt?
• Seit wann bestehen die einzelnen Mietverhältnisse?
• Auf welchem Referenzzinssatz beruhen die Mietzinse?
• Gab es frühere Mietzinsanpassungen oder Senkungsbegehren?
• Bestehen Index- oder Staffelmietverträge?
• Welche Wohnungen liegen unter dem örtlichen Marktniveau?
• Welche Mietzinse wären bei einem Mieterwechsel realistisch?
• Gibt es mündliche Nebenabreden oder nicht dokumentierte Nutzungsrechte?
• Bestehen Zahlungsrückstände oder laufende mietrechtliche Verfahren?

• Sind Parkplätze, Nebenräume und weitere Nutzungen korrekt erfasst?

   

Für Mietzinsanpassungen in bestehenden Mietverhältnissen ist in der Schweiz der vom Bundesamt für Wohnungswesen publizierte Referenzzinssatz massgebend. Zusätzlich können weitere Kostenfaktoren eine Rolle spielen. Ob und in welcher Höhe ein Mietzins angepasst werden kann, muss für jedes Mietverhältnis einzeln beurteilt werden.

Eine einfache Differenz zwischen bestehender Miete und heutiger Angebotsmiete ist daher noch keine gesicherte Mietzinsreserve.

4. Finanzierung: Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Banken beurteilen Renditeliegenschaften anders als selbstgenutztes Wohneigentum. Entscheidend sind vor allem der Belehnungswert, der nachhaltige Ertrag und die langfristige Tragbarkeit.

Die von der FINMA anerkannte Selbstregulierung sieht für Renditeobjekte als Mindeststandard vor:

• mindestens 25 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Belehnungswert
• vollständige Eigenfinanzierung einer Differenz zwischen einem höheren Kaufpreis und einem tieferen Belehnungswert
• Amortisation der Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts innerhalb von höchstens zehn Jahren

Das bedeutet: Bezahlt ein Käufer mehr, als die finanzierende Bank als Belehnungswert anerkennt, erhöht sich der tatsächliche Eigenmittelbedarf entsprechend.

Banken können je nach Objekt, Käufer, Lage und Risikoeinschätzung strengere Anforderungen stellen. Eine Finanzierungsbestätigung sollte deshalb frühzeitig eingeholt werden.

Bei der Tragbarkeit werden unter anderem geprüft:

• nachhaltige Mieterträge
• Leerstands- und Ausfallrisiken
• kalkulatorische Finanzierungskosten
• Betriebs- und Unterhaltskosten
• notwendige Amortisationen
• geplante Sanierungen
• vorhandene Liquiditätsreserven
• wirtschaftliche Situation des Käufers

Entscheidend ist nicht, ob die Finanzierung beim aktuellen Zinsniveau gerade aufgeht. Das Objekt sollte auch bei höheren Finanzierungskosten und unerwarteten Investitionen tragbar bleiben.

5. Technischer Zustand und zukünftige Investitionen

Ein Mehrfamilienhaus kann im laufenden Betrieb einen soliden Eindruck vermitteln und trotzdem einen erheblichen Investitionsbedarf aufweisen.

Besonders zu prüfen sind:

• Tragstruktur und Gebäudehülle
• Dach und Fassaden
• Fenster und Sonnenschutz
• Heizungs- und Warmwasseranlage
• Leitungen und Kanalisation
• Elektroinstallationen
• Küchen und Nasszellen
• Liftanlagen
• Brandschutz
• Wärme- und Schallschutz
• mögliche Schadstoffe
• Umgebung, Zufahrt und Entwässerung
• energetischer Zustand
• ausgeführte und unterlassene Unterhaltsarbeiten

Eine reine Begehung reicht bei älteren oder komplexeren Gebäuden häufig nicht aus. Vor dem Kauf kann eine technische Zustandsanalyse mit einer mehrjährigen Investitionsplanung sinnvoll sein.

Durch die Verbindung von Immobilienökonomie und Architektur lassen sich bei BECK nicht nur erkennbare Mängel beurteilen. Es können auch Umbau-, Erweiterungs- und Verdichtungsmöglichkeiten geprüft werden.

6. Bauliches Entwicklungspotenzial richtig beurteilen

Verkaufsunterlagen erwähnen häufig mögliches Ausbau- oder Verdichtungspotenzial. Solche Hinweise sind interessant, stellen aber noch keinen gesicherten Mehrwert dar.

Vor einer Kaufentscheidung ist zu klären:

• Welche Bau- und Zonenordnung gilt?
• Wie hoch ist die zulässige Ausnützung?
• Bestehen Nutzungsreserven?
• Sind Aufstockungen oder Erweiterungen möglich?
• Welche Gebäude- und Grenzabstände gelten?
• Bestehen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen?
• Ist die Erschliessung ausreichend?
• Steht das Gebäude unter Schutz?
• Welche Anforderungen ergeben sich aus Brandschutz und Hindernisfreiheit?
• Wären zusätzliche Parkplätze erforderlich?
• Ist ein Umbau technisch und wirtschaftlich realistisch?

Erst eine architektonische Machbarkeitsstudie zeigt, ob aus einer theoretischen Reserve tatsächlich zusätzliche vermietbare Fläche entstehen kann.

Dabei müssen Planungskosten, Baukosten, Mietzinsausfälle während der Realisierung und Bewilligungsrisiken berücksichtigt werden. Ein vermeintliches Potenzial ist nur dann wertrelevant, wenn es rechtlich, technisch und wirtschaftlich umsetzbar ist.

7. Welche Unterlagen gehören zur Due Diligence?

Die Due Diligence ist die strukturierte Prüfung aller wesentlichen rechtlichen, wirtschaftlichen, technischen und steuerlichen Grundlagen.

Wirtschaftliche Unterlagen

• vollständiger Mieterspiegel
• sämtliche Mietverträge und Nachträge
• Aufstellung der Nettomietzinse und Nebenkosten
• Angaben zu Leerständen und Mietzinsausfällen
• Jahresabrechnungen
• Betriebs- und Unterhaltskosten
• Versicherungsunterlagen
• bestehende Service- und Wartungsverträge
• Investitions- und Sanierungsübersichten

Rechtliche Unterlagen

• aktueller Grundbuchauszug
• Dienstbarkeiten und Grundlasten
• bestehende Schuldbriefe
• Baurechtsverträge
• Mietverträge und Nebenvereinbarungen
• laufende Rechtsfälle
• öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen
• Gebäudeversicherungsnachweis
• bestehende Werk- oder Garantieansprüche

Technische Unterlagen

• bewilligte Pläne
• Baubeschrieb und Flächenaufstellungen
• Gebäudezustandsberichte
• Unterhalts- und Sanierungsnachweise
• Energienachweise
• Angaben zu Heizung und Gebäudetechnik
• Schadstoffberichte
• Protokolle und Abnahmen
• vorhandene Mieterausbauten

Steuerliche und gesellschaftsrechtliche Unterlagen

Beim Erwerb über eine Gesellschaft oder beim Kauf von Gesellschaftsanteilen sind zusätzliche Prüfungen erforderlich. Dazu gehören unter anderem:

• Jahresabschlüsse
• Steuererklärungen und Veranlagungen
• latente Steuern
• bestehende Finanzierungen
• Verträge mit nahestehenden Personen
• nicht betriebsnotwendige Vermögenswerte
• gesellschaftsrechtliche Verpflichtungen

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, hängt von der Transaktionsstruktur und der Liegenschaft ab.

8. Der Kaufprozess eines Mehrfamilienhauses

Ein professioneller Kaufprozess folgt mehreren Schritten.

1. Suchprofil und Investitionsstrategie festlegen

Vor der Objektsuche sollten Anlagevolumen, Zielregion, gewünschte Rendite, Risikobereitschaft und Entwicklungskompetenz definiert werden.

Ein klarer Investitionsrahmen verhindert, dass ein grundsätzlich interessantes Objekt gekauft wird, das nicht zur eigenen Strategie passt.

2. Erste Objektprüfung

In einer ersten Analyse werden Lage, Mietertrag, Kaufpreis, Zustand und offensichtliche Risiken beurteilt. Ungeeignete Angebote sollten früh ausgeschieden werden.

3. Indikative Bewertung

Auf Basis der verfügbaren Informationen wird eine erste Wert- und Wirtschaftlichkeitsbandbreite ermittelt. Diese dient als Grundlage für weitere Gespräche und ein mögliches indikatives Angebot.

4. Finanzierung vorbereiten

Die finanzierende Bank benötigt verlässliche Angaben über Kaufpreis, Erträge, Kosten, Zustand und geplante Investitionen. Der Finanzierungsprozess sollte parallel zur vertieften Prüfung laufen.

5. Due Diligence durchführen

Erst nach Zugang zu den vollständigen Unterlagen kann das Objekt rechtlich, wirtschaftlich und technisch beurteilt werden.

6. Kaufvertrag verhandeln

Der Kaufvertrag regelt unter anderem Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nutzen- und Gefahrenübergang, Gewährleistung, Mietzinsabrechnung und Übergabe.

Ein Grundstückkauf muss in der Schweiz öffentlich beurkundet werden. Eigentümer wird der Käufer erst mit dem Eintrag im Grundbuch. Weiterführende Informationen bietet das offizielle Portal ch.ch zum Kaufvertrag für Immobilien.

7. Übergabe und Bewirtschaftung vorbereiten

Vor dem Eigentumsübergang sollten Versicherungen, Mieterdossiers, Bewirtschaftungsmandat, Schlüssel, technische Dokumentationen und laufende Verträge geordnet übergeben werden.

9. Wann sollte man vom Kauf Abstand nehmen?

Nicht jedes Risiko lässt sich durch einen tieferen Kaufpreis ausgleichen.

Besondere Vorsicht ist angezeigt, wenn:

• der Preis nur mit optimistischen Marktmieten begründet werden kann
• relevante Unterlagen fehlen oder widersprüchlich sind
• Mietverträge und Mieterspiegel nicht übereinstimmen
• der Ertrag stark von einzelnen Mietverhältnissen abhängt
• ein erheblicher Sanierungsstau besteht
• notwendige Investitionen nicht finanziert werden können
• das behauptete Entwicklungspotenzial nicht überprüfbar ist
• die Liegenschaft strukturelle Leerstandsrisiken aufweist
• die Mikrolage langfristig an Nachfrage verlieren könnte
• die Finanzierung nur beim aktuell günstigsten Zinsszenario tragbar ist
• rechtliche oder bauliche Risiken nicht abschliessend geklärt werden können

Ein Kaufverzicht kann wirtschaftlich ebenso richtig sein wie ein erfolgreicher Abschluss. Professionelle Käufer beurteilen deshalb nicht nur, was für den Erwerb spricht, sondern auch, welche Gründe gegen eine Transaktion sprechen.

10. Mehrfamilienhäuser ausserhalb des öffentlichen Marktes

Viele interessante Renditeliegenschaften werden nicht öffentlich ausgeschrieben. Eigentümer wünschen häufig Diskretion, weil Mieter, Mitarbeitende, Geschäftspartner oder das persönliche Umfeld nicht frühzeitig von einem möglichen Verkauf erfahren sollen.

Ein diskreter Prozess bietet auch Käufern Vorteile:

• direkter und strukturierter Zugang zu relevanten Informationen
• weniger öffentliche Aufmerksamkeit
• klar definierter Käuferkreis
• nachvollziehbarer Prüfungsprozess
• geringerer Besichtigungstourismus
• frühzeitige Klärung von Finanzierung und Investitionsprofil

Wer bei BECK Real Estate ein persönliches Suchprofil hinterlegt, kann bei passenden diskreten Verkaufsgelegenheiten berücksichtigt werden. Voraussetzung sind ein nachvollziehbares Investitionsprofil und die Möglichkeit, die Finanzierung bei Bedarf zu belegen.

11. Nach dem Kauf: Eine Liegenschaft braucht eine Eigentümerstrategie

Mit dem Eigentumsübergang beginnt die eigentliche Arbeit.

Bewirtschaftung, Unterhalt, Investitionen, Finanzierung und Entwicklung müssen auf gemeinsame Ziele ausgerichtet werden. Eine Verwaltung erledigt das operative Tagesgeschäft. Die strategischen Vorgaben muss jedoch die Eigentümerschaft definieren.

Dazu gehören Fragen wie:

• Welche Rendite wird angestrebt?
• Welche Investitionen haben Priorität?
• Welche Mietzins- und Vermietungsstrategie ist sinnvoll?
• Soll die Liegenschaft gehalten, entwickelt oder später verkauft werden?
• Welche baulichen Reserven sollen genutzt werden?
• Wie werden Bewirtschaftung und externe Fachpersonen gesteuert?
• Welche Informationen werden für zukünftige Entscheide benötigt?

Die strategische Eigentümervertretung von BECK schafft dafür eine unabhängige Entscheidungs- und Führungsstruktur auf Eigentümerseite.

FAQ's: Häufige Fragen zum Kauf eines Mehrfamilienhauses

Wie viel Eigenkapital benötigt man für ein Mehrfamilienhaus?

Bei Renditeobjekten sind grundsätzlich mindestens 25 Prozent Eigenmittel bezogen auf den Belehnungswert erforderlich. Liegt der Kaufpreis über dem von der Bank anerkannten Belehnungswert, muss auch diese Differenz mit Eigenmitteln finanziert werden. Abhängig von Objekt und Käufer kann die Bank höhere Anforderungen stellen.

Welche Rendite sollte ein Mehrfamilienhaus erzielen?

Eine allgemein gültige Mindestrendite gibt es nicht. Lage, Gebäudezustand, Mietverhältnisse, Finanzierung, Entwicklungspotenzial und Risiko unterscheiden sich erheblich. Eine tiefere Rendite kann bei einem sehr stabilen Objekt vertretbar sein, während ein risikoreiches Objekt eine höhere Rendite rechtfertigen muss.

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?

Mehrfamilienhäuser werden häufig mit einer Ertragswert- oder DCF-Methode bewertet. Dabei werden nachhaltige Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, zukünftige Investitionen und ein risikogerechter Kapitalisierungs- oder Diskontierungssatz berücksichtigt.

Welche Risiken sind beim Kauf besonders wichtig?

Zu den zentralen Risiken gehören nicht nachhaltige Mieterträge, Leerstand, Sanierungsstau, steigende Finanzierungskosten, mietrechtliche Einschränkungen, problematische Mietverhältnisse und überschätzte bauliche Reserven.

Kann man Pensionskassengelder für den Kauf verwenden?

Mittel aus der beruflichen Vorsorge und der Säule 3a sind grundsätzlich für selbstgenutztes Wohneigentum vorgesehen. Für ein ausschliesslich als Anlageobjekt erworbenes Mehrfamilienhaus können diese Mittel in der Regel nicht eingesetzt werden. Die konkrete Struktur ist mit der Bank und der Vorsorgeeinrichtung zu klären.

Können Personen mit Wohnsitz im Ausland ein Mehrfamilienhaus kaufen?

Der Grundstückerwerb durch Personen im Ausland oder ausländisch beherrschte Gesellschaften kann der Lex Koller unterstehen. Ob eine Bewilligung erforderlich ist, entscheidet die zuständige kantonale Behörde anhand des konkreten Falls. Informationen dazu bietet das Bundesamt für Justiz.

Benötigt man vor dem Kauf eine unabhängige Bewertung?

Eine unabhängige Bewertung ist besonders sinnvoll, wenn der Kaufpreis hauptsächlich mit zukünftigen Mietsteigerungen, Sanierungspotenzial oder baulichen Reserven begründet wird. Sie schafft eine eigene Entscheidungsgrundlage und reduziert die Abhängigkeit von den Annahmen der Verkaufsdokumentation.

Fazit: Entscheidend ist die Qualität der Annahmen

Ein Mehrfamilienhaus kann stabile Erträge, Substanz und langfristige Entwicklungsmöglichkeiten verbinden. Ob sich die Investition lohnt, hängt jedoch nicht von einer einzelnen Renditezahl ab.

Entscheidend sind:

• ein tragfähiger nachhaltiger Mietertrag
• ein zum Risiko passender Kaufpreis
• realistisch berechnete Betriebs- und Unterhaltskosten
• eine robuste Finanzierung
• ein verstandener Sanierungsbedarf
• rechtlich und technisch überprüfte Entwicklungsmöglichkeiten
• eine klare Strategie für die Zeit nach dem Erwerb

BECK Real Estate verbindet Immobilienbewertung, Architektur und strategische Eigentümervertretung. Damit können Kaufgelegenheiten nicht nur anhand des Angebotspreises, sondern aus wirtschaftlicher, baulicher und eigentümerstrategischer Sicht beurteilt werden.

Wenn Sie ein konkretes Mehrfamilienhaus prüfen lassen möchten oder Zugang zu diskret angebotenen Liegenschaften suchen, können Sie uns direkt kontaktieren oder Ihr Suchprofil hinterlegen.

Stand 10.2026