Das ISOS bleibt – seine Direktanwendung wird präzisiert
Das Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung, kurz ISOS, dokumentiert historisch und städtebaulich bedeutende Ortsbilder. Für Kantone und Gemeinden bildet es eine wichtige Grundlage bei Planungen und Interessenabwägungen.
Besonders anspruchsvoll war in den vergangenen Jahren die sogenannte Direktanwendung. Diese kann zum Tragen kommen, wenn ein Bau- oder Planungsvorhaben innerhalb eines ISOS-Gebiets liegt und gleichzeitig eine Bundesaufgabe betroffen ist. In solchen Fällen können erhöhte Anforderungen an die Interessenabwägung, zusätzliche Gutachten und längere Verfahren entstehen.
Der Bundesrat hat am 18. September 2026 Änderungen der Verordnung über das ISOS und der Raumplanungsverordnung beschlossen. Die neuen Bestimmungen treten am 1. November 2026 in Kraft. Sie sollen die Direktanwendung präzisieren, den Handlungsspielraum von Kantonen und Gemeinden klarer fassen und die Erhaltungsziele verständlicher formulieren.
Der Bund verfolgt damit das Ziel, Ortsbildschutz, qualitätsvolle Innenverdichtung, Wohnungsbau und Energiewende besser miteinander in Einklang zu bringen. Die Schutzwirkung des ISOS wird nicht aufgehoben.
Weshalb die bisherige Situation für Eigentümer schwierig war
Für Eigentümer besteht die Herausforderung häufig nicht darin, dass ein Vorhaben eindeutig ausgeschlossen wäre. Problematischer ist die Unsicherheit darüber, welche Anforderungen im konkreten Fall gelten.
Ein Grundstück kann gemäss Bau- und Zonenordnung über eine Ausnützungsreserve verfügen. Daraus folgt jedoch noch nicht, dass diese Reserve tatsächlich realisiert werden kann. Ortsbildschutz, Umgebungsschutz, kommunale Schutzbestimmungen, Gebäudeabstände, Erschliessung, Lärm, Gewässerraum oder weitere öffentlich-rechtliche Vorgaben können die baulichen Möglichkeiten einschränken.
Bei direkter Anwendung des ISOS konnte zudem eine Bundesaufgabe ein aufwendigeres Verfahren auslösen, obwohl ihr Zusammenhang mit dem geschützten Ortsbild nur begrenzt war. Die Revision soll diese Abgrenzung verbessern und die Direktanwendung stärker auf Fälle konzentrieren, in denen eine unmittelbare Auswirkung auf das Ortsbild besteht.
Für Eigentümer bedeutet das potenziell mehr Verfahrensklarheit. Es bedeutet aber nicht, dass bisherige Schutz- und Gestaltungsanforderungen wegfallen.
Welche Projekte besonders betroffen sind
Die Änderung ist vor allem für Liegenschaften relevant, bei denen eine Weiterentwicklung des Bestands geprüft wird. Dazu gehören:
- Aufstockungen und Dachausbauten,
- Anbauten und zusätzliche Baukörper,
- energetische Sanierungen der Gebäudehülle,
- Solaranlagen und technische Aufbauten,
- Umnutzungen,
- umfassende Sanierungen,
- Abbruch und Ersatzneubau,
- Verdichtungs- und Arealentwicklungen.
Wie stark die neue Regelung ein konkretes Vorhaben beeinflusst, hängt von dessen Lage, Dimension und Wirkung ab. Ein innerer Wohnungsumbau ist anders zu beurteilen als eine Aufstockung, welche die Silhouette einer historischen Baugruppe verändert. Ebenso unterscheidet sich der Ersatz eines wenig prägenden Gebäudes von einem Eingriff in eine für das Ortsbild zentrale Struktur.
Eine allgemeine Aussage wie «Das Grundstück liegt im ISOS» reicht deshalb weder für eine positive noch für eine negative Beurteilung aus.
Die architektonische Beurteilung beginnt beim Ort
Für Anastasia Beck, MSc Arch ETH und verantwortlich für Architektur bei BECK Real Estate, steht deshalb nicht die theoretisch maximal mögliche Ausnützung am Anfang einer Untersuchung. Ausgangspunkt sind das bestehende Gebäude, seine Umgebung und die städtebauliche Bedeutung des Ortes.
Zu untersuchen sind unter anderem:
- Stellung und Volumetrie des Gebäudes,
- Beziehung zu benachbarten Bauten und Freiräumen,
- Dachform und Wirkung auf die Silhouette,
- Fassadengliederung und Materialisierung,
- Erschliessung und Grundrissorganisation,
- Umgang mit bestehender Bausubstanz,
- Qualität der Aussenräume,
- technische und konstruktive Voraussetzungen für einen Eingriff.
Gerade in einem schützenswerten Ortsbild kann eine sorgfältig aus dem Bestand entwickelte Lösung bewilligungsfähiger und wirtschaftlich erfolgreicher sein als die schematische Ausschöpfung des maximal zulässigen Bauvolumens.
Eine überzeugende Architektur ist dabei keine nachträgliche Gestaltungsmassnahme. Sie ist Teil der Machbarkeit und kann für die Interessenabwägung entscheidend sein.
Was Eigentümer jetzt überprüfen sollten
Der erste Schritt besteht in einer sauberen Bestandsaufnahme. Zu klären ist zunächst, ob die Liegenschaft innerhalb eines ISOS-Perimeters liegt und welchem Gebiet oder welcher Baugruppe sie zugeordnet ist.
Anschliessend sind die konkreten Erhaltungsziele und die vorhandenen kommunalen Grundlagen zu untersuchen. Das ISOS ist dabei nur eine von mehreren Ebenen. Zonenplan, Bau- und Zonenreglement, kommunales Inventar, Denkmalschutz, Gestaltungsplan und kantonale Vorgaben können unabhängig davon weitere Anforderungen enthalten.
Erst danach sollte geprüft werden, welche Variante architektonisch und bewilligungsrechtlich sinnvoll ist. Bei einem Mehrfamilienhaus können beispielsweise folgende Szenarien gegenübergestellt werden:
- Weiterführung ohne wesentliche bauliche Veränderung
- Instandsetzung und energetische Erneuerung
- Grundrissoptimierung im Bestand
- Dachausbau oder Aufstockung
- Anbau oder Ergänzungsbau
- Umfassende Sanierung
- Ersatzneubau
- Verkauf im heutigen Zustand
Eine solche Variantenprüfung verhindert, dass früh erhebliche Planungskosten in eine Lösung investiert werden, die am Standort nicht tragfähig ist.
Architektur und Immobilienökonomie gemeinsam betrachten
Bei BECK Real Estate werden solche Fragestellungen aus architektonischer und immobilienökonomischer Sicht untersucht.
Anastasia Beck beurteilt die räumlichen, konstruktiven und gestalterischen Möglichkeiten. Sie entwickelt Varianten für Bestand, Grundrisse, Volumetrie und Erweiterungen und ordnet deren architektonische Plausibilität ein.
Felix Beck, MAS Immobilienmanagement, untersucht die Auswirkungen auf Investitionsbedarf, Ertrag, Marktwert, Finanzierung und Eigentümerstrategie.
Diese Verbindung ist entscheidend. Eine architektonisch interessante Lösung kann wirtschaftlich ungeeignet sein. Umgekehrt besitzt eine rechnerisch attraktive Erweiterung keinen belastbaren Wert, wenn sie technisch, gestalterisch oder baurechtlich kaum realisierbar ist.
Baurechtliches Potenzial ist noch kein wirtschaftlicher Mehrwert
Selbst eine grundsätzlich mögliche Erweiterung schafft nicht automatisch einen wirtschaftlichen Vorteil.
Eine Aufstockung kann zusätzliche Mieterträge ermöglichen. Gleichzeitig entstehen Planungs-, Bau- und Finanzierungskosten. Hinzu kommen mögliche Mietausfälle, Eingriffe in bewohnte Wohnungen, statische Verstärkungen, Anpassungen an Erschliessung und Brandschutz sowie ein Zeitrisiko bis zur Bewilligung und Realisierung.
Für eine wirtschaftliche Beurteilung sind deshalb mindestens folgende Grössen zu untersuchen:
- realisierbare zusätzliche Nutz- oder Wohnfläche,
- erwartbare Mieten oder Verkaufserlöse,
- Bau- und Planungskosten,
- notwendige Eingriffe in den Bestand,
- Bewilligungs- und Einspracherisiken,
- Dauer bis zur Ertragswirksamkeit,
- Finanzierungskosten,
- Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse,
- Marktwert mit und ohne Projekt.
Bei einer Bewertung eines Mehrfamilienhauses darf eine Projektreserve daher nicht gleich behandelt werden wie bereits bestehende und vermietbare Fläche. Je unsicherer Bewilligung, Kosten und Realisierungszeit sind, desto stärker muss das Potenzial risikogewichtet werden.
Was die Revision für einen Verkauf bedeutet
Bei einem Verkauf können nachvollziehbar dokumentierte Entwicklungsmöglichkeiten einen erheblichen Einfluss auf den Käuferkreis und die Preisbildung haben. Professionelle Käufer beurteilen jedoch nicht nur die rechnerische Ausnützung, sondern vor allem die Wahrscheinlichkeit ihrer Realisierung.
Aussagen wie «Aufstockung möglich» oder «Ersatzneubau denkbar» sind ohne weitere Abklärung wenig belastbar. Sie können in einer Käuferprüfung sogar Misstrauen auslösen, wenn Schutzvorgaben, technische Hindernisse oder notwendige Eingriffe in den Bestand nicht berücksichtigt wurden.
Sinnvoller ist eine abgestufte Darstellung:
- Rechnerisches Potenzial: Gemäss Grunddaten ist grundsätzlich eine Reserve vorhanden.
- Architektonisches Potenzial: Die zusätzliche Nutzung ist räumlich, funktional und gestalterisch plausibel.
- Baurechtlich plausibles Potenzial: Die Variante erscheint mit den wesentlichen Vorschriften vereinbar.
- Vorbesprochenes Potenzial: Die Lösung wurde mit Behörden oder Fachstellen erörtert.
- Bewilligtes Projekt: Das Vorhaben ist rechtskräftig genehmigt.
Je höher der Abklärungsgrad, desto geringer ist der Unsicherheitsabschlag eines Käufers. Vor einem Verkauf eines Mehrfamilienhauses sollte deshalb bewusst entschieden werden, ob zusätzliche Abklärungen einen höheren Erlös erwarten lassen oder ob Zeit, Kosten und Planungsrisiken den möglichen Mehrwert übersteigen.
Qualität bleibt Teil der Bewilligungsfähigkeit
Die Revision ist nicht als Abkehr vom Ortsbildschutz zu verstehen. Sie soll die Schutzinteressen präziser dort zur Anwendung bringen, wo ein Projekt das Ortsbild tatsächlich betrifft.
Damit verliert die architektonische Qualität nicht an Bedeutung. Ein Projekt, das Bestand, Volumetrie, Dachform, Fassadengliederung, Materialisierung und Aussenraum sorgfältig berücksichtigt, besitzt bessere Voraussetzungen für eine überzeugende Interessenabwägung als eine Lösung, die lediglich das maximal zulässige Volumen ausschöpft.
Gerade bei historischen Ortskernen kann eine qualitätsvolle Weiterentwicklung des Bestands wirtschaftlich sinnvoller sein als ein schematischer Ersatzneubau. Die frühzeitige Verbindung von Architektur und Machbarkeitsanalyse ermöglicht es, unterschiedliche Varianten zu entwickeln, bevor sich Eigentümer auf eine einzelne Lösung festlegen.
Laufende und zurückgestellte Projekte neu beurteilen
Eigentümer mit laufenden Planungen sollten prüfen lassen, ob die neue Verordnung ab 1. November 2026 Auswirkungen auf das Verfahren oder die geforderten Nachweise hat.
Dabei ist Zurückhaltung geboten: Die praktische Anwendung durch kantonale und kommunale Behörden wird sich erst entwickeln. Zudem bleiben das Natur- und Heimatschutzgesetz, die kommunale Planung und die bundesgerichtliche Rechtsprechung relevant. Der Bund wird die Auswirkungen der Revision bis Ende 2028 evaluieren.
Trotzdem kann es sinnvoll sein, bisher zurückgestellte Projekte neu zu beurteilen – insbesondere dann, wenn ihre Unsicherheit hauptsächlich aus einer weit verstandenen ISOS-Direktanwendung entstand.
Fazit: Mehr Klarheit, aber weiterhin Einzelfallarbeit
Die ISOS-Revision kann Planungs- und Bewilligungsverfahren vereinfachen. Für Eigentümer eröffnet sie die Möglichkeit, bisher unsichere Entwicklungsvarianten nochmals sachlich zu prüfen.
Sie ersetzt jedoch weder die Analyse der kommunalen Vorschriften noch die architektonische Auseinandersetzung mit dem Ort. Auch nach dem 1. November bleibt entscheidend, was auf einem Grundstück nicht nur rechnerisch, sondern gestalterisch, rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll realisiert werden kann.
Anastasia Beck, MSc Arch ETH, und Felix Beck, MAS Immobilienmanagement, verbinden dafür die architektonische Machbarkeitsprüfung mit Bewertung und Eigentümerstrategie. So lässt sich beurteilen, ob eine Sanierung, Aufstockung, Ergänzung, ein Ersatzneubau oder ein Verkauf den grössten nachhaltigen Vorteil bietet.
Die strategische Eigentümervertretung führt die baulichen, wirtschaftlichen und eigentümerbezogenen Fragen zusammen. Ergänzend zeigt der Beitrag «Mehrfamilienhaus sanieren, entwickeln oder verkaufen?», wie unterschiedliche Handlungsoptionen systematisch verglichen werden können.
FAQ
Was ändert sich beim ISOS ab 1. November 2026?
Die Direktanwendung wird klarer begrenzt, der Handlungsspielraum von Kantonen und Gemeinden wird präzisiert und die Erhaltungsziele werden verständlicher formuliert.
Darf in einem ISOS-Gebiet künftig einfacher gebaut werden?
Je nach Projekt kann das Verfahren klarer und einfacher werden. Ein genereller Anspruch auf Aufstockung, Abbruch, Ersatzneubau oder Verdichtung entsteht jedoch nicht.
Gilt das ISOS nur für denkmalgeschützte Gebäude?
Nein. Das ISOS beurteilt Ortsbilder, Gebiete, Baugruppen, Freiräume und deren Zusammenwirken. Eine Liegenschaft kann betroffen sein, ohne selbst als Einzelobjekt unter Denkmalschutz zu stehen.
Weshalb ist eine architektonische Machbarkeitsprüfung notwendig?
Baurechtliche Kennzahlen zeigen nicht, wie sich eine Erweiterung in den Bestand und das Ortsbild einfügt. Die Machbarkeitsprüfung untersucht Volumetrie, Grundrisse, Erschliessung, Konstruktion, Gestaltung und die räumliche Wirkung einer Variante.
Steigert eine Ausnützungsreserve automatisch den Marktwert?
Nein. Entscheidend ist, ob die Reserve architektonisch, baurechtlich, technisch und wirtschaftlich realisierbar ist. Unsichere Potenziale müssen risikogewichtet werden.
Sollten bisher zurückgestellte Projekte neu geprüft werden?
Ja, wenn die Unsicherheit wesentlich aus der bisherigen ISOS-Direktanwendung entstand. Kommunale Schutzbestimmungen und weitere Bewilligungsvoraussetzungen bleiben jedoch bestehen.
Stand 09.2026
