Der sogenannte Eigenmietwert wird in der Schweiz per 1. Januar 2029 abgeschafft. Ab diesem Zeitpunkt müssen Eigentümer den Mietwert ihrer selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften nicht mehr als Einkommen versteuern.
Der Systemwechsel hat jedoch eine zweite Seite: Gleichzeitig entfallen bei selbstgenutztem Wohneigentum die steuerlichen Abzüge für den gewöhnlichen Liegenschaftsunterhalt. Auch der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt. Bei der direkten Bundessteuer fallen zudem die Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen weg. Die Kantone können bestimmte energetische Abzüge bis längstens 2050 weiterführen. (Bundesrat)
Für Eigentümer stellt sich deshalb nicht nur die Frage, ob sie künftig weniger Steuern bezahlen. Sie sollten auch prüfen, wie sich die Reform auf anstehende Sanierungen, die Finanzierung und ihre längerfristige Immobilienstrategie auswirkt.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Eigenmietwert entfällt ab 1. Januar 2029 auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften.
- Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt grundsätzlich das heutige System.
- Bei selbstgenutzten Immobilien entfällt ab 2029 der allgemeine Abzug für Liegenschaftsunterhalt.
- Der private Schuldzinsenabzug wird deutlich eingeschränkt.
- Für Ersterwerber bleibt während zehn Jahren ein begrenzter Schuldzinsenabzug bestehen.
- Vermietete Liegenschaften behalten den Unterhaltskostenabzug.
- Die Kantone können gewisse Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz zeitlich begrenzt weiterführen.
- Kantone können auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften eine besondere Liegenschaftssteuer einführen. (Bundesrat)
Was ist der Eigenmietwert?
Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung selbst bewohnen, müssen heute einen fiktiven Mietertrag als Einkommen versteuern. Dieser sogenannte Eigenmietwert entspricht vereinfacht dem wirtschaftlichen Nutzen, den Eigentümer daraus ziehen, dass sie keine Marktmiete bezahlen müssen.
Im Gegenzug können sie unter bestimmten Voraussetzungen Hypothekarzinsen, Liegenschaftsunterhalt und weitere Kosten steuerlich abziehen.
Mit dem Systemwechsel entfällt künftig sowohl der Eigenmietwert als auch ein wesentlicher Teil der damit verbundenen Abzüge.
Was ändert sich ab dem 1. Januar 2029?
Der Eigenmietwert entfällt
Selbstgenutzte Erst- und Zweitliegenschaften müssen ab 2029 keinen Eigenmietwert mehr als steuerbares Einkommen deklarieren.
Dies senkt das steuerbare Einkommen. Wie gross die tatsächliche Entlastung ausfällt, hängt jedoch davon ab, welche Abzüge ein Eigentümer heute geltend machen kann und wie hoch seine Hypothek ist.
Der Unterhaltsabzug entfällt bei selbstgenutzten Immobilien
Ausgaben für den gewöhnlichen Unterhalt einer selbstgenutzten Immobilie können ab 2029 bei Bund, Kantonen und Gemeinden grundsätzlich nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden.
Dazu gehören heute – abhängig von der konkreten Arbeit und der kantonalen Praxis – insbesondere werterhaltende Reparaturen und Erneuerungen. Wertvermehrende Investitionen sind bereits im heutigen System grundsätzlich nicht als laufender Unterhalt abzugsfähig.
Bei vermieteten oder verpachteten Immobilien bleibt der Unterhaltsabzug erhalten, weil die Miet- und Pachterträge weiterhin als Einkommen versteuert werden. (Bundesrat)
Der Schuldzinsenabzug wird stark eingeschränkt
Wer ausschliesslich ein selbstgenutztes Eigenheim sowie Bankguthaben oder Wertschriften besitzt, kann nach dem Systemwechsel grundsätzlich keine privaten Schuldzinsen mehr abziehen.
Besitzt eine Person vermietete oder verpachtete Immobilien, bleibt ein anteiliger Schuldzinsenabzug möglich. Der zulässige Anteil richtet sich nach dem Verhältnis des Werts der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen.
Das bedeutet: Auch Eigentümer von Renditeliegenschaften können von der Reform betroffen sein, obwohl der Unterhaltsabzug für ihre vermieteten Objekte bestehen bleibt. (EFD)
Begrenzter Abzug für Ersterwerber
Wer erstmals in der Schweiz selbstgenutztes Wohneigentum erwirbt, kann während zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsenabzug beanspruchen.
Der maximale Abzug beträgt zu Beginn:
- CHF 10’000 für verheiratete Personen,
- CHF 5’000 für übrige Steuerpflichtige.
Der Höchstbetrag reduziert sich jedes Jahr um zehn Prozent. (estv2.admin.ch)
Energetische Investitionen werden kantonal unterschiedlich behandelt
Bei der direkten Bundessteuer entfallen die Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen.
Die Kantone dürfen entsprechende Abzüge jedoch bis längstens 2050 weiterführen. Sie entscheiden selbst, ob und in welchem Umfang sie von dieser Möglichkeit Gebrauch machen. Dies kann auch Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau und den damit verbundenen Abzugsvortrag betreffen. (EFD)
Eigentümer sollten sich deshalb nicht allein auf allgemeine Informationen zur Bundessteuer verlassen, sondern die Umsetzung in ihrem Wohnsitzkanton prüfen.
Wer profitiert von der Abschaffung des Eigenmietwerts?
Tendenziell profitieren Eigentümer, die:
- ihre Hypothek weitgehend zurückbezahlt haben,
- nur geringe Schuldzinsen abziehen,
- in den kommenden Jahren keine grösseren Unterhaltsarbeiten planen,
bisher einen vergleichsweise hohen Eigenmietwert versteuern mussten.
Dies betrifft häufig ältere Eigentümer und Pensionierte mit einer tiefen Belehnung.
Bei einem tiefen Hypothekarzinsniveau erwartet der Bund für eine Mehrheit der Eigenheimbesitzer eine Entlastung. Steigen die Hypothekarzinsen deutlich, können dagegen mehr Eigentümer belastet werden, weil die Schuldzinsen nicht mehr oder nur noch eingeschränkt abzugsfähig sind. (EFD)
Wer könnte nach dem Systemwechsel stärker belastet sein?
Eine Mehrbelastung ist insbesondere möglich bei Eigentümern, die:
- eine hohe Hypothek tragen,
- entsprechend hohe Schuldzinsen bezahlen,
- in den kommenden Jahren umfangreiche Unterhaltsarbeiten planen,
- erst vor kurzer Zeit Wohneigentum erworben haben,
- über gemischt genutzte oder teilweise vermietete Liegenschaften verfügen.
Der Bund weist darauf hin, dass jüngere Eigentümer mit einer höheren Finanzierung im Durchschnitt bereits bei tieferen Zinsniveaus schlechter gestellt sein können als ältere Eigentümer mit weitgehend amortisierten Hypotheken. Die persönliche Wirkung lässt sich jedoch nur anhand der konkreten Einkommens-, Vermögens- und Finanzierungssituation beurteilen. (EFD)
Sollte man vor 2029 noch sanieren?
Nicht jede Sanierung sollte wegen der Steuerreform vorgezogen werden. Ein Steuerabzug übernimmt nur einen Teil der Kosten. Eine technisch unnötige oder schlecht geplante Investition wird nicht allein durch die Steuerersparnis wirtschaftlich sinnvoll.
Eine vorgezogene Sanierung kann jedoch prüfenswert sein, wenn:
- ohnehin ein konkreter Erneuerungsbedarf besteht,
- Dach, Fassade, Fenster oder Gebäudetechnik das Ende ihrer Lebensdauer erreichen,
- Schäden oder Folgeschäden drohen,
- energetische Massnahmen bereits geplant sind,
- die Finanzierung gesichert ist,
- die Arbeiten nach heutigem Recht steuerlich abzugsfähig wären.
Entscheidend ist eine Gesamtbetrachtung aus Gebäudezustand, Kosten, Steuerwirkung, Energieverbrauch, Komfort und langfristigem Immobilienwert.
Durch eine Gebäude- und Potenzialanalyse lässt sich frühzeitig bestimmen, welche Massnahmen notwendig, aufschiebbar oder wirtschaftlich nicht sinnvoll sind.
Bis wann müssen Arbeiten ausgeführt werden?
Bis einschliesslich Steuerperiode 2028 gilt grundsätzlich das heutige System. Daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jede vor dem 31. Dezember 2028 bestellte Arbeit noch abgezogen werden kann.
Massgebend sind unter anderem:
- die tatsächliche Ausführung,
- die Rechnungsstellung beziehungsweise Zahlung,
- die Art der Massnahme,
- die kantonale Steuerpraxis,
- die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten.
Eigentümer, die grössere Arbeiten für 2027 oder 2028 planen, sollten deshalb frühzeitig mit ihrem Steuerberater und gegebenenfalls der kantonalen Steuerverwaltung klären, welcher Steuerperiode die Kosten zugeordnet werden.
Sanieren mit Strategie statt unter Zeitdruck
Eine sinnvolle Planung beginnt nicht mit der Frage, wie viel steuerlich abgezogen werden kann. Zuerst sollte geklärt werden, was das Gebäude in den nächsten zehn bis fünfzehn Jahren benötigt.
Eine strukturierte Sanierungsplanung umfasst insbesondere:
- Zustand von Gebäudehülle, Dach und Haustechnik
- verbleibende Lebensdauer der Bauteile
- kurzfristig notwendige Reparaturen
- mittel- und langfristige Erneuerungen
- energetische Verbesserungsmöglichkeiten
- Kostenrahmen und Finanzierung
- sinnvolle Etappierung der Arbeiten
Unsere Eigentümervertretung unterstützt Eigentümer dabei, bauliche, finanzielle und strategische Fragen zu einer nachvollziehbaren Gesamtplanung zusammenzuführen.
Sollte die Hypothek vor 2029 amortisiert werden?
Durch die Einschränkung des Schuldzinsenabzugs verliert die hohe Verschuldung des Eigenheims einen Teil ihres bisherigen steuerlichen Vorteils. Eine zusätzliche Amortisation kann deshalb attraktiver werden.
Eine pauschale Empfehlung wäre dennoch falsch. Vor einer Amortisation sollten Eigentümer insbesondere prüfen:
- welche Liquiditätsreserve danach verbleibt,
- ob grössere Sanierungen bevorstehen,
- welche Rendite alternative Anlagen erwarten lassen,
- ob eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen könnte,
- welche Auswirkungen die Amortisation auf die Altersvorsorge hat,
- wie tragbar die Finanzierung langfristig bleibt.
Die steuerliche Wirkung ist nur ein Teil der Entscheidung. Wer die Hypothek stark reduziert, aber anschliessend notwendige Investitionen nicht mehr finanzieren kann, verbessert seine Situation nicht zwingend.
Ist die Reform ein Grund, die Immobilie zu verkaufen?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts allein ist normalerweise kein ausreichender Grund für einen Immobilienverkauf.
Ein Verkauf kann aber prüfenswert sein, wenn die Steuerreform mit weiteren Veränderungen zusammenkommt:
- Das Haus ist für die heutige Lebenssituation zu gross.
- Grössere Sanierungen stehen bevor.
- Die Finanzierung wird im Ruhestand anspruchsvoller.
- Es fehlen Zeit oder Interesse für einen umfassenden Umbau.
- Die Immobilie entspricht nicht mehr den persönlichen Bedürfnissen.
- Kapital soll für andere Zwecke freigesetzt werden.
- Innerhalb der Familie besteht keine Nachfolgelösung.
Vor einem Entscheid sollten Eigentümer die Varianten Halten, Sanieren, Umbauen, teilweise vermieten und Verkaufen wirtschaftlich miteinander vergleichen.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft dafür eine sachliche Grundlage. Sie zeigt, welchen Wert die Liegenschaft im heutigen Zustand besitzt und wie Investitionsbedarf oder Entwicklungsmöglichkeiten den Marktwert beeinflussen.
Verkaufen im heutigen Zustand oder zuerst renovieren?
Bei einem Verkauf kurz vor oder nach 2029 stellt sich häufig die Frage, ob die Immobilie vorher noch renoviert werden sollte.
Grössere Arbeiten erhöhen den Verkaufspreis nicht automatisch im Umfang der entstandenen Kosten. Käufer bezahlen nur jenen Mehrwert, den sie in der konkreten Immobilie tatsächlich erkennen.
Vor einem Verkauf können sinnvoll sein:
- notwendige Reparaturen,
- die Behebung klarer Mängel,
- eine saubere und gepflegte Präsentation,
- vollständige Unterlagen,
- eine nachvollziehbare Darstellung des Sanierungsbedarfs,
- eine architektonische Potenzialanalyse.
Eine umfassende Sanierung unmittelbar vor dem Verkauf lohnt sich dagegen nicht in jedem Fall. Gerade bei individuellen Häusern möchten Käufer Grundrisse, Küche, Bäder oder Materialien häufig selbst bestimmen.
Weitere Informationen finden Sie auf unseren Seiten «Einfamilienhaus verkaufen» und «Eigentumswohnung verkaufen».
Was gilt für vermietete Immobilien und Mehrfamilienhäuser?
Bei vermieteten Liegenschaften wird kein Eigenmietwert versteuert. Stattdessen bleiben die tatsächlichen Miet- oder Pachterträge steuerpflichtig.
Der Unterhaltskostenabzug bleibt deshalb bei vermieteten und verpachteten Immobilien bestehen. Die Reform kann private Vermieter dennoch betreffen:
- Der Schuldzinsenabzug richtet sich künftig nach der Zusammensetzung des gesamten Vermögens.
- Bei der direkten Bundessteuer entfallen grundsätzlich die Abzüge für energiesparende und umweltschonende Investitionen.
- Bei gemischt genutzten Liegenschaften kann eine Aufteilung zwischen selbstgenutzten und vermieteten Bereichen notwendig werden. (EFD)
Die Aussage, Renditeliegenschaften seien von der Reform vollständig ausgenommen, wäre deshalb zu pauschal.
Eigentümer eines Mehrfamilienhauses finden weiterführende Informationen auf der Seite «Mehrfamilienhaus verkaufen» und im Beitrag «Mehrfamilienhaus sanieren, entwickeln oder verkaufen?».
Was gilt für Zweitwohnungen?
Der Eigenmietwert entfällt ab 2029 auch bei selbstgenutzten Zweitliegenschaften.
Die Kantone erhalten jedoch die Möglichkeit, auf überwiegend selbstgenutzten Zweitwohnungen eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben. Ob eine solche Steuer eingeführt wird und wie hoch sie ausfällt, entscheidet der jeweilige Kanton. (Bundesrat)
Eigentümer von Ferienwohnungen sollten deshalb neben der Bundesreform auch die weitere Entwicklung im Standortkanton verfolgen.
Was Eigentümer bis 2029 prüfen sollten
1. Gebäudezustand erfassen
Welche Bauteile müssen in den nächsten Jahren erneuert werden? Besteht ein konkreter Sanierungsstau oder lediglich ein gestalterischer Veränderungswunsch?
2. Investitionen priorisieren
Technisch notwendige, energetisch sinnvolle und wertsteigernde Massnahmen müssen voneinander unterschieden werden.
3. Finanzierung überprüfen
Wie wirkt sich der eingeschränkte Schuldzinsenabzug auf die persönliche Situation aus? Ist eine teilweise Amortisation sinnvoll oder wird das Kapital für Sanierungen benötigt?
4. Steuerfolgen individuell berechnen
Die Wirkung hängt von Einkommen, Vermögen, Hypothek, Kanton und geplanten Investitionen ab. Eine persönliche Berechnung durch einen Steuerberater ist wesentlich aussagekräftiger als allgemeine Modellrechnungen.
5. Immobilienstrategie festlegen
Soll die Liegenschaft langfristig gehalten, saniert, innerhalb der Familie übertragen oder verkauft werden? Die Steuerreform kann Anlass für diese Prüfung sein, sollte aber nicht das alleinige Entscheidungskriterium darstellen.
Wie BECK Real Estate Eigentümer unterstützt
BECK Real Estate übernimmt keine Steuerberatung. Wir schaffen die immobilienwirtschaftlichen und baulichen Grundlagen für eine fundierte Entscheidung.
Je nach Ausgangslage unterstützen wir Eigentümer mit:
- Beurteilung von Zustand und Investitionsbedarf,
- Sanierungs- und Entwicklungsszenarien,
- professioneller Immobilienbewertung,
- Vergleich zwischen Halten, Investieren und Verkaufen,
- Vorbereitung und Begleitung eines Immobilienverkaufs.
Dabei verbinden wir Immobilienökonomie, Bewertung und Architektur. Steuerliche und rechtliche Fragestellungen werden mit den zuständigen Fachpersonen abgestimmt.
Fazit: Die Zeit bis 2029 strategisch nutzen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts entlastet nicht automatisch jeden Eigentümer. Wer wenig Schulden und einen geringen zukünftigen Unterhaltsbedarf hat, dürfte häufig profitieren. Bei einer hohen Hypothek oder grösseren geplanten Sanierungen kann die Rechnung anders ausfallen.
Eigentümer sollten deshalb weder übereilt renovieren noch allein aus steuerlichen Gründen verkaufen oder amortisieren.
Sinnvoll ist eine strukturierte Auslegeordnung:
- Welche Investitionen stehen tatsächlich an?
- Wie verändert sich die persönliche Steuerbelastung?
- Wie soll die Hypothek künftig ausgestaltet sein?
- Passt die Immobilie weiterhin zur Lebens- und Vermögenssituation?
- Ist Halten, Sanieren oder Verkaufen langfristig die beste Lösung?
Sie möchten die Situation Ihrer Liegenschaft frühzeitig beurteilen? Über unser Kontaktformular können Sie Ihre Ausgangslage vertraulich schildern.
Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Die konkrete Wirkung der Reform hängt insbesondere vom Kanton, der Nutzung der Liegenschaft, der Finanzierung und der persönlichen Vermögenssituation ab.
FAQ's: Häufige Fragen zur Abschaffung des Eigenmietwerts
Wann wird der Eigenmietwert abgeschafft?
Die Reform tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis und mit Steuerperiode 2028 gilt grundsätzlich das bisherige System. (Bundesrat)
Wird der Eigenmietwert auch bei Zweitwohnungen abgeschafft?
Ja. Der Eigenmietwert entfällt bei selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften. Kantone können für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften jedoch eine besondere Liegenschaftssteuer einführen.
Kann ich Unterhaltskosten ab 2029 noch abziehen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum entfällt der allgemeine Unterhaltskostenabzug. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er bestehen.
Kann ich energetische Sanierungen weiterhin abziehen?
Bei der direkten Bundessteuer entfällt der entsprechende Abzug. Die Kantone können Abzüge für Energiesparen und Umweltschutz bis längstens 2050 weiterführen. Die konkrete Regelung hängt deshalb vom jeweiligen Kanton ab.
Sollte ich eine geplante Sanierung vorziehen?
Das kann sinnvoll sein, wenn die Arbeiten technisch notwendig, wirtschaftlich vertretbar und nach heutigem Recht abzugsfähig sind. Eine Sanierung sollte aber nicht allein wegen eines möglichen Steuerabzugs vorgezogen werden.
Muss eine Sanierung bis Ende 2028 abgeschlossen sein?
Die steuerliche Zuordnung hängt von der Ausführung, Rechnungsstellung, Zahlung und kantonalen Praxis ab. Grössere Projekte sollten frühzeitig mit einem Steuerberater und der zuständigen Steuerverwaltung abgestimmt werden.
Soll ich meine Hypothek vor 2029 amortisieren?
Die Einschränkung des Schuldzinsenabzugs kann eine Amortisation attraktiver machen. Gleichzeitig müssen Liquidität, Sanierungsbedarf, Vorsorge und alternative Anlagen berücksichtigt werden. Eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich.
Wer profitiert besonders von der Reform?
Tendenziell profitieren Eigentümer mit einer tiefen Hypothek, geringen Schuldzinsen und wenig zukünftigem Unterhaltsbedarf. Häufig gehören dazu ältere Eigentümer, die ihre Hypothek bereits weitgehend amortisiert haben.
Sind Mehrfamilienhäuser von der Reform betroffen?
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen. Private Eigentümer können jedoch durch die neue Berechnung des Schuldzinsenabzugs und den Wegfall bestimmter Abzüge bei der direkten Bundessteuer betroffen sein.
Ist 2029 ein guter Zeitpunkt, um die Immobilie zu verkaufen?
Die Steuerreform allein bestimmt nicht den richtigen Verkaufszeitpunkt. Entscheidend sind Lebenssituation, Zustand, Investitionsbedarf, Finanzierung, Marktwert und die längerfristigen Ziele der Eigentümer.
Rechtliche und steuerliche Grundlagen
Die Angaben zur Reform stützen sich insbesondere auf:
- den Entscheid des Bundesrates zum Inkrafttreten per 1. Januar 2029,
- das Dossier des Eidgenössischen Finanzdepartements zur Wohneigentumsbesteuerung,
- die Informationen der Eidgenössischen Steuerverwaltung zur Eigenmietwertbesteuerung.
Stand: Juli 2026
