In Sarnen durften wir eine Transaktion einer Renditeliegenschaft erfolgreich begleiten. Wie bei uns üblich haben wir dies mit der maximal möglichen Diskretion im Sinne unserer Kundschaft getan. Wir bedanken uns bei unserer Kundschaft und freuen uns über weitere spannende Mandate. Dies möchten wir auch zum Anlass nehmen um über Renditeliegenschaften als Anlageoption ein paar Zeilen zu verlieren.
Kauf eines Mehrfamilienhauses als Anlage – das richtige für Sie?
Bei der Überlegung, ob eine Renditeliegenschaft zu kaufen die richtige Anlagestrategie ist, gibt es einige Dinge zu beachten. Zuerst einmal sind Immobilien als Anlageobjekte sehr kapitalintensiv. Das bedeutet, um eine Renditeliegenschaft finanzieren zu können, benötigen Sie ein gewisses Mass an Eigenkapital. Die Banken finanzieren in der Regel maximal 75% der Liegenschaft – 25 % müssen also als Eigenkapital vorhanden sein. Und dabei ist zu beachten, dass eine Amortisationspflicht besteht, die vorsieht, dass die Verschuldung binnen 10 Jahre auf 65% sinkt. Sollten Sie also in eine Liegenschaft investieren wollen, die einen erheblichen Sanierungsbedarf vorsieht, müssen Sie das Geld bereits auf der Seite haben, sonst ist eine Amortisation auf 65% runter eher unrealistisch. Insofern rechnen Sie gut durch, was der kommende Finanzbedarf bei einer möglichen Anlageimmobilie in Relation zum Kaufpreis und zu den derzeitigen Mieteinnahmen für Sie heisst. Bei steigenden Immobilienwerten – so viel sei an dieser Stelle auch erwähnt – sinkt natürlich auch der Anteil der Fremdverschuldung. Eine Sanierung spielt also auch in positiver Hinsicht eine Rolle. Und schliesslich bewegt das Zinsniveau sich aktuell seit dem Entscheid der SNB eher wieder nach unten, was die Finanzierungen attraktiver macht, wobei weitere Zinsschritte kommen dürften, die diesen Effekt noch zusätzlich verstärken. Dies dürfte jedoch aber auch zu einer Verteuerung der Liegenschaften führen.
Mehrfamilienhäuser mit Potential, was heisst das und lohnt sich das für Sie?
Mehrfamilienhäuser oder aber Renditeliegenschaften, wie sie in der Fachsprache heissen, haben dann Potential, wenn die möglichen Erträge in Zukunft entweder höher erwartet werden können aufgrund von spezifischen Massnahmen oder aber wenn das Grundstück aufgrund einer veränderten Ausgangslage der Bau- und Zonenordnung eine neue, bessere Ausgangslage bietet.
Das Potential eines bestehenden Objekts kann man in der Regel durch bauliche Massnahmen und Investitionen abschöpfen, die dann zur Folge haben, dass die bestehenden Mieten dem Marktniveau angepasst werden können. Dazu ist eine Kernsanierung inkl. Leerkündigung das praktikabelste Mittel, da nur so die Tiefe des baulichen Eingriffs gewährleistet werden kann. Bei Mieterkreisen ist dieses Vorgehen insofern nicht gerne gesehen, da dadurch günstiger Wohnraum verschwindet und durch neuwertige und qualitativ bessere – und entsprechend auch teurere – «Neu»-Wohnungen ersetz wird. Die Tatsache, dass Immobilien, Sanierungszyklen unterworfen sind und der Erhalt und die notwendigen Investitionen sich für die Eigentümerschaft auch lohnen muss, sehen die Kritiker natürlich nicht. In der Stadt Basel wurde z.B. im November 2021 durch die Wähler ein Mietgesetz verabschiedet, dass in Zeiten von Leerstandsziffern unter 1,5% Sanierungen von Renditeimmobilien, die Begründung von Stockwerkeigentum oder der Bau von Ersatz-Neubauten sehr unattraktiv machen. Konkret sieht es folgendes vor:
- Kontrolle von Mietzinsaufschlägen während den folgenden 5 Jahren
- Bewilligungspflicht für die Gründung von Stockwerkeigentum in bestehenden Liegenschaften ab vier oder mehr Wohnungen
- Deckelung von Mietzinsaufschlägen bei Umbauten und Sanierungen sowie von Nettomietzinsen für Ersatzneubauten. Einzig zusätzlich geschaffener Wohnraum ist davon ausgenommen.
- Mieterinnen und Mieter haben ein Rückkehrrecht, wenn die Sanierung im unbewohnten Zustand durchgeführt wurde.
Dies führt dazu, dass in der Stadt Basel die Motivation von Immobilieneigentümern zum Unterhalt sowie zu Investitionen in Immobilien nicht mehr gegeben ist. Die Investition in eine Liegenschaft in der Stadt Basel sollte man sich als Investor also gut überlegen. Informieren Sie sich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses also, welchen Restriktionen vor Ort Sie allenfalls unterworfen sind. Weiter müssen Sie sich fragen, ob Sie das Know How und die Nerven besitzen, um eine Liegenschaft mit Potential so zu betreiben, dass das Potential auch zum Vorschein kommt und sich positiv auf Ihr Vermögen auswirkt – oftmals sind Fehler und Unterlassungen auf mittlere bis lange Sicht teuer bezahltes Lehrgeld.
Sollte sich eine verbesserte Situation in Sachen Ausnützung der Liegenschaft für Sie ergeben, gilt es gut zu prüfen, wie sie dieses Potential nutzen möchten. Sie haben allenfalls – je nach Beschaffenheit des Gebäudes – die Möglichkeit eine Aufstockung zu machen und den zusätzlichen Platz durch ein weiteres Stockwerk zu nutzen. Dies macht dann Sinn, wenn Sie zum Schluss kommen, dass die Liegenschaft von den baulichen Gegebenheiten sowie der Markttauglichkeit her mittel- bis langfristig weiter bestehen soll. Auch ökologische Überlegungen wie die Vermeidung unnötiger «grauer Energie» sprechen in der Regel für den Erhalt der Grundsubstanz. Ein Ersatzbau macht jedoch dann Sinn, wenn die Kosten der Aufstockung in Relation zum Neubau zu gross sind sowie wenn die Qualität des bestehenden Gebäudes und die Markttauglichkeit nicht gegeben ist. Die Vermeidung grauer Energie in Ehren, ein ökonomisch unsinniges Vorgehen kann jedoch nicht im Sinne einer Anlagestrategie sein. Sie sollten bei einem solchen Kauf die Möglichkeiten genau evaluieren und auch die Expertise von Fachpersonen zu Rate ziehen – wir unterstützen Sie gerne.
Potential heisst zusammengefasst, dass ein höherer Ertrag durch mietrechtliche und/oder bauliche Massnahmen erzielt werden kann.
Wo sollte ich eine Renditeliegenschaft kaufen?
Grundsätzlich sind Sie da frei. In der Regel macht es Sinn, wenn Sie beim Aufbau eines Immobilienportfolios eine geografische Strategie verfolgen, die eine nicht allzu grosse Streuung vorsieht. Schliesslich ist es bei einer selbständig verwalteten Immobilie einfacher, wenn die Anfahrtswege nicht allzu weit von Ihnen entfernt liegen und bei einem geografisch gebündelten Portfolio benötigen Sie bei professionell verwalteten – was wir raten – Immobilienportfolios nicht mehrere Dienstleister. Und ausserdem müssen Sie sich im Klaren sein, dass die Einnahmen, die Sie durch die Liegenschaft erzielen am Standort der Immobilie versteuert werden müssen. Auch müssen Sie unbedingt die Möglichkeiten, wie Sie eine Immobilie halten – also als natürliche Person oder z.B. durch eine AG – vor dem Kauf einer Immobilie gut durchdenken. Die BECK Real Estate GmbH hilft Ihnen gerne bei dieser Entscheidung. Wir raten Ihnen zudem auch Ihren Treuhänder bei entsprechender Fragestellung zu Rate zu ziehen.
Möchten Sie eine Renditeliegenschaft verkaufen?
Gerne unterstützen wir Sie beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer Renditeliegenschaft generell. Wir sind nicht ein Maklerunternehmen im eigentlichen Sinne, dass in der Öffentlichkeit auftritt, sondern haben uns auf die Vermarktung abseits der grossen Aufmerksamkeit spezialisiert. Wir verfügen über ein grosses Netzwerk und können Ihnen maximal mögliche Diskretion bei der Abwicklung des Verkaufs garantieren. Möchten Sie wissen, wie hoch der Wert Ihrer Liegenschaft ist? Wir unterstützen Sie. Welche Unterlagen Sie benötigen, können Sie in folgendem Artikel bei uns nachlesen:
Wie hoch ist der Wert Ihrer Liegenschaft? | BECK Real Estate GmbH (beck-realestate.ch)
Möchten Sie eine Renditeliegenschaft kaufen?
Melden Sie sich bei uns, wenn Sie am Kauf einer Liegenschaft interessiert sind. Wir haben immer wieder Angebote, die wir Ihnen zugänglich machen können und die Sie nicht auf Portalen finden. Aktuell haben wir mehrere Renditemöglichkeiten in den Kantonen Bern, Solothurn und Schwyz, die wir abseits des Marktes unseren Kunden zugänglich machen können. Und schliesslich können wir Sie auch professionell in Fragen der Eigentümervertretung oder der Architektur – wie z.B. bei energetischen Sanierungen – aus einer Hand vertreten. Mit der BECK Real Estate GmbH in Sursee holen Sie sich eine umfassende Beratung in Fragen rund um Immobilien an Board.
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