Markt-Veränderung bei Renditeliegenschaften
Der Immobilienmarkt ist in der breiten Wirtschaftspresse wieder eines der entscheidenden Themen in diesen Tagen. Nachdem institutionelle Anleger und deren Transaction Manager über Jahre die Renditeliegenschaften im Bereich von 10 Mio. + leergekauft haben, findet aktuell, befeuert durch das veränderte Zinsumfeld und die eher negative Performance von Aktien und anderer Anlagen, eine erzwungene Neuorientierung bei der Zusammensetzung der Anlage-Allokation institutioneller Anleger statt. Das Verhältnis von direkt gehaltenen Immobilienanlagen zu anderen Assets wurde dadurch überproportional, sodass eine Korrektur notwendig wird. Auf der anderen Seite steigen die sogenannten Diskontierungssätze zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern aufgrund des angepassten Zinsumfelds, was zu einer Wertkorrektur gegen unten führt. Die Verfolgung der jeweiligen Ergebnisse der entsprechenden Anlagegefässe kann man in den Medien verfolgen. Die erstmalige Anpassung des Referenzzinssatzes inkl. Teuerung vermochte diesem Trend etwas entgegenzusetzen. Und schliesslich verfügt die Schweiz, und in ihr vor allem die begehrten Lagen in Städten wie Zürich, aktuell über eher zu wenig Wohnraum, als dass eine Korrektur der Preise zu stark sein könnte
Bewertungen von Mehrfamilienhäusern
Um das oben ausgeführte nachvollziehen zu können, muss man wissen, wie Mehrfamilienhäuser bewertet werden. Mehrfamilienhäuser bzw. Renditeliegenschaften, wie Mehrfamilienhäuser in der Fachsprache genannt werden, aber auch sämtliche weiteren Immobilien, die einen Ertrag abwerfen, werden Mittels sogenanntem DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) bewertet. Dabei werden künftige Zahlungsströme - der Free Cash Flow - über eine Periode von 5 – 20 Jahren abgezinst. Mithilfe der DCF-Berechnung wird also die diskontierte Summe der Netto-Cashflows über einen festgelegten zukünftigen Zeitraum berechnet. Dabei spielt jedoch auch das Potential, das man über den entsprechenden Zeitraum für die Liegenschaft sieht, wie auch die dafür notwendigen Investitionen eine Rolle und müssen in die Berechnung mit einbezogen werden. Die wichtigsten Faktoren sind entsprechend der Diskontsatz, die periodischen Mietzinspotentiale sowie künftige Kosten die Kernelemente dieser Bewertungsmethode. Das Ziel ist die Ermittlung des Barwerts der Liegenschaft auf den Stichtag der Bewertung. Unter dem Barwert versteht man den sogenannten Gegenwartswert eines in Zukunft zu erwartenden Geldbetrags. Viel wichtiger bei Renditeimmobilien als die Baukosten eines Gebäudes sind entsprechend die Erträge die mit dem Gebäude an der spezifischen Lage in einem über eine Periode bewerteten Marktumfeld erzielen kann. Aus diesem Grund sinkt der Marktwert einer Liegenschaft bei steigenden Diskontsätzen gleichzeitig steigt der Wert bei steigenden Netto-Erträgen. Dies wiederum ist auch der Grund, wieso in der Schweiz aktuell trotz leicht steigender Diskontsätze zwar eine Wertkorrektur bevor steht, jedoch nicht von einem massiven Wertverlust bei Renditeliegenschaften auszugehen ist.
Chance für private Investoren
Aufgrund der Notwendigkeit institutioneller Anleger sich von direkt gehaltenen Immobilien zu trennen, da das Verhältnis der direkt gehaltenen Liegenschaften in Relation zu allen Vermögenswerten zu gross geworden ist, bieten sich auch wieder Chancen für private Investoren. Wir gehen davon aus, dass Renditeliegenschaften in mittelfristiger Zukunft zu besseren Konditionen zu erwerben sind, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Unserer Meinung nach hat es aber durchaus noch Potential, dass sich die Preise noch etwas reduzieren, es lohnt sich also als privater geduldig zu sein und die Augen offen zu halten. Auf der anderen Seite kann das Verhältnis zwischen Eigenmittel und Fremdverschulden auch bei privaten Investoren zu Problemen führen, sofern eine Neubewertung der Liegenschaft stattfindet.
Wie kann die BECK Real Estate GmbH Sie im Bereich Renditeliegenschaften unterstützen?
Wir können unsere Kunden in mehrerlei Hinsicht unterstützen. Aufgrund unseres grossen Netzwerks an privaten wie institutionellen Immobilieneigentümern können wir Sie auf diskrete, aber zielgerechte Weise beim Verkauf von Anlageimmobilien unterstützen. Dabei verwenden wir einen klar vorgegebenen Prozess. Sofern Sie auf der Suche nach Renditeliegenschaften sind, lohnt es sich auf jeden Fall sich bei uns zu melden und Ihr Suchprofil bei uns bekannt zu machen. Wir schreiben in der Regel – nur auf Wunsch oder aber weil es im spezifischen Fall Sinn machen kann - keine Liegenschaften zum Kauf aus, da dies nicht unserer Geschäftsphilosophie entspricht. Das Schützen der Privatsphäre unserer Kunden ist für uns oberstes Gebot. Haben Sie eine Renditeliegenschaft, die sie wieder «flott» machen möchten für die Zukunft, beraten wir Sie gerne bei der Sanierung, die sowohl ökologischen als auch ökonomischen Standards entspricht. Dazu haben wir die Möglichkeit sämtliche Architekturleistungen inhouse anzubieten. Nutzen Sie also die Möglichkeit das Potenzial Ihrer Liegenschaft zu nutzen. Grundsätzlich unterstützen wir Sie bei sämtlichen Anliegen der direkten Immobilienanlage und können Sie bei allen Anliegen die wir nicht selbst als Dienstleistung anbieten mit entsprechenden Fachpersonen aus unserem Netzwerk bekannt machen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
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