Mehrfamilienhäuser in der Schweiz bald wieder vermehrt im Fokus privater Anleger?

Nachdem die Immobilienpreise über einen Zeitraum von rund 20 Jahren nur eine Richtung – nämlich nach oben – gekannt haben, scheinen alte Muster aktuell zumindest partiell hinterfragt. Gerade im Bereich der Anlageimmobilien könnte mittelfristig vermehrt eine Bewegung von institutionellen zu privaten Anlegern stattfinden.

 

Markt-Veränderung bei Renditeliegenschaften

 

Der Immobilienmarkt ist in der breiten Wirtschaftspresse wieder eines der entscheidenden Themen in diesen Tagen. Nachdem institutionelle Anleger und deren Transaction Manager über Jahre die Renditeliegenschaften im Bereich von 10 Mio. + leergekauft haben, findet aktuell, befeuert durch das veränderte Zinsumfeld und die eher negative Performance von Aktien und anderer Anlagen, eine erzwungene Neuorientierung bei der Zusammensetzung der Anlage-Allokation institutioneller Anleger statt. Das Verhältnis von direkt gehaltenen Immobilienanlagen zu anderen Assets wurde dadurch überproportional, sodass eine Korrektur notwendig wird. Auf der anderen Seite steigen die sogenannten Diskontierungssätze zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern aufgrund des angepassten Zinsumfelds, was zu einer Wertkorrektur gegen unten führt. Die Verfolgung der jeweiligen Ergebnisse der entsprechenden Anlagegefässe kann man in den Medien verfolgen. Die erstmalige Anpassung des Referenzzinssatzes inkl. Teuerung vermochte diesem Trend etwas entgegenzusetzen. Und schliesslich verfügt die Schweiz, und in ihr vor allem die begehrten Lagen in Städten wie Zürich, aktuell über eher zu wenig Wohnraum, als dass eine Korrektur der Preise zu stark sein könnte

 

Bewertungen von Mehrfamilienhäusern

 

Um das oben ausgeführte nachvollziehen zu können, muss man wissen, wie Mehrfamilienhäuser bewertet werden. Mehrfamilienhäuser bzw. Renditeliegenschaften, wie Mehrfamilienhäuser in der Fachsprache genannt werden, aber auch sämtliche weiteren Immobilien, die einen Ertrag abwerfen, werden Mittels sogenanntem DCF-Verfahren (Discounted Cash Flow) bewertet. Dabei werden künftige Zahlungsströme - der Free Cash Flow - über eine Periode von 5 – 20 Jahren abgezinst. Mithilfe der DCF-Berechnung wird also die diskontierte Summe der Netto-Cashflows über einen festgelegten zukünftigen Zeitraum berechnet. Dabei spielt jedoch auch das Potential, das man über den entsprechenden Zeitraum für die Liegenschaft sieht, wie auch die dafür notwendigen Investitionen eine Rolle und müssen in die Berechnung mit einbezogen werden. Die wichtigsten Faktoren sind entsprechend der Diskontsatz, die periodischen Mietzinspotentiale sowie künftige Kosten die Kernelemente dieser Bewertungsmethode. Das Ziel ist die Ermittlung des Barwerts der Liegenschaft auf den Stichtag der Bewertung. Unter dem Barwert versteht man den sogenannten Gegenwartswert eines in Zukunft zu erwartenden Geldbetrags. Viel wichtiger bei Renditeimmobilien als die Baukosten eines Gebäudes sind entsprechend die Erträge die mit dem Gebäude an der spezifischen Lage in einem über eine Periode bewerteten Marktumfeld erzielen kann. Aus diesem Grund sinkt der Marktwert einer Liegenschaft bei steigenden Diskontsätzen gleichzeitig steigt der Wert bei steigenden Netto-Erträgen. Dies wiederum ist auch der Grund, wieso in der Schweiz aktuell trotz leicht steigender Diskontsätze zwar eine Wertkorrektur bevor steht, jedoch nicht von einem massiven Wertverlust bei Renditeliegenschaften auszugehen ist.

 

Chance für private Investoren

 

Aufgrund der Notwendigkeit institutioneller Anleger sich von direkt gehaltenen Immobilien zu trennen, da das Verhältnis der direkt gehaltenen Liegenschaften in Relation zu allen Vermögenswerten zu gross geworden ist, bieten sich auch wieder Chancen für private Investoren. Wir gehen davon aus, dass Renditeliegenschaften in mittelfristiger Zukunft zu besseren Konditionen zu erwerben sind, als dies in den vergangenen Jahren der Fall war. Unserer Meinung nach hat es aber durchaus noch Potential, dass sich die Preise noch etwas reduzieren, es lohnt sich also als privater geduldig zu sein und die Augen offen zu halten. Auf der anderen Seite kann das Verhältnis zwischen Eigenmittel und Fremdverschulden auch bei privaten Investoren zu Problemen führen, sofern eine Neubewertung der Liegenschaft stattfindet.

 

 

Wie kann die BECK Real Estate GmbH Sie im Bereich Renditeliegenschaften unterstützen?

 

Wir können unsere Kunden in mehrerlei Hinsicht unterstützen. Aufgrund unseres grossen Netzwerks an privaten wie institutionellen Immobilieneigentümern können wir Sie auf diskrete, aber zielgerechte Weise beim Verkauf von Anlageimmobilien unterstützen. Dabei verwenden wir einen klar vorgegebenen Prozess. Sofern Sie auf der Suche nach Renditeliegenschaften sind, lohnt es sich auf jeden Fall sich bei uns zu melden und Ihr Suchprofil bei uns bekannt zu machen. Wir schreiben in der Regel – nur auf Wunsch oder aber weil es im spezifischen Fall Sinn machen kann - keine Liegenschaften zum Kauf aus, da dies nicht unserer Geschäftsphilosophie entspricht. Das Schützen der Privatsphäre unserer Kunden ist für uns oberstes Gebot. Haben Sie eine Renditeliegenschaft, die sie wieder «flott» machen möchten für die Zukunft, beraten wir Sie gerne bei der Sanierung, die sowohl ökologischen als auch ökonomischen Standards entspricht. Dazu haben wir die Möglichkeit sämtliche Architekturleistungen inhouse anzubieten. Nutzen Sie also die Möglichkeit das Potenzial Ihrer Liegenschaft zu nutzen. Grundsätzlich unterstützen wir Sie bei sämtlichen Anliegen der direkten Immobilienanlage und können Sie bei allen Anliegen die wir nicht selbst als Dienstleistung anbieten mit entsprechenden Fachpersonen aus unserem Netzwerk bekannt machen. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme.

FAQ – Mehrfamilienhäuser & Renditeliegenschaften im aktuellen Marktumfeld

Warum rücken Mehrfamilienhäuser aktuell wieder stärker in den Fokus privater Anleger?

Weil sich der Markt normalisiert. Institutionelle Investoren agieren selektiver, Finanzierungen sind anspruchsvoller und nicht jedes Objekt trägt die aktuellen Zinsen. Für private Investoren mit Eigenkapital, Erfahrung und realistischen Renditeerwartungen entstehen dadurch wieder Einstiegsmöglichkeiten – aber nur bei sauberer Analyse.

Bedeutet das, dass Preise von Mehrfamilienhäusern wieder sinken?

Nein, pauschal sicher nicht.
Was sinkt, sind überhöhte Preisvorstellungen aus der Tiefzinsphase. Gut gelegene, solide bewirtschaftete Liegenschaften mit realistischem Mietpotenzial bleiben stabil. Der Markt unterscheidet heute stärker zwischen Substanz und Wunschdenken.

Welche Mehrfamilienhäuser sind derzeit besonders gefragt?

Gefragt sind keine „Schnäppchen“, sondern:

  • Objekte mit stabilem Cashflow
  • Liegenschaften mit realistischem Entwicklungspotenzial
  • Häuser, bei denen Investitionszyklen und Mietrecht sauber einschätzbar sind

Problematisch sind Objekte, deren Rendite nur mit optimistischen Annahmen funktioniert.

Warum reicht eine klassische Ertragswertrechnung heute oft nicht mehr aus?

Weil sie zu grob ist.
Vereinfachte Modelle ignorieren häufig:

  • reale Investitionsbedarfe
  • Mietentwicklung über mehrere Jahre
  • Zins- und Diskontsatzrisiken

In der aktuellen Marktphase können solche Vereinfachungen zu massiven Fehlbewertungen führen – nach oben wie nach unten

Was bringt eine DCF-Bewertung konkret?

Eine DCF-Bewertung zwingt zur Ehrlichkeit.
Sie zeigt:

  • was eine Liegenschaft tatsächlich erwirtschaftet
  • welche Annahmen tragfähig sind – und welche nicht
  • wie sensibel der Wert auf Zinsen, Mieten und Investitionen reagiert

Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist das heute entscheidend für Kauf- oder Verkaufsentscheide.

Für wen ist der aktuelle Markt interessant – und für wen nicht?

Interessant ist der Markt für:

  • erfahrene private Investoren
  • Unternehmer und Family Offices
  • Eigentümer mit strategischem Horizont

Weniger geeignet ist er für:

  • renditegetriebene Kurzfristdenker
  • Käufer ohne ausreichendes Eigenkapital
  • Eigentümer, die sich an alten Bewertungen festklammern

Sollten Eigentümer ihre Liegenschaft aktuell verkaufen?

Nicht automatisch.
Aber: Eine fundierte Neubewertung ist heute sinnvoller denn je.
Viele Eigentümer arbeiten noch mit Wertannahmen aus einem Marktumfeld, das es so nicht mehr gibt. Das kann bei Refinanzierungen, Erbregelungen oder Verkaufsentscheiden problematisch werden.

Wann ist eine professionelle Bewertung besonders ratsam?

  • vor einem geplanten Verkauf
  • bei Refinanzierungen
  • bei strategischer Neuausrichtung des Portfolios
  • bei Erb- oder Nachfolgeregelungen

Kurz: Immer dann, wenn es um echte Entscheidungen geht – nicht um grobe Richtwerte. Dazu mehr unter:

Wann ist eine Immobilienbewertung sinnvoll? Gründe, Anlässe & Beispiele

Was unterscheidet BECK Real Estate von klassischen Maklern?

BECK Real Estate verkauft keine Geschichten, sondern rechnet Szenarien.
Der Fokus liegt auf:

Was ist der nächste sinnvolle Schritt für Eigentümer oder Investoren?

Keine vorschnellen Entscheide.
Der erste Schritt ist immer eine realistische Analyse der eigenen Liegenschaft oder Investitionsstrategie – basierend auf Zahlen, nicht auf Marktgerüchten. Nicht jeder Verkauf ist sinnvoll – und nicht jede Liegenschaft gehört auf den offenen Markt.

 

BECK Real Estate Ihre Experten für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser

 

Sind Sie am Verkauf eines Mehrfamilienhauses interessiert? BECK Real Estate ist Ihr Partner für den Verkauf von Renditeliegenschaften. Lesen Sie auf felgender Seite mehr darüber:

Mehrfamilienhaus verkaufen | Diskreter Verkauf & Beratung

Schaffen Sie aber zuerst Klarheit über den Wert Ihrer Liegenschaft:

Mehrfamilienhaus bewerten mit DCF | Marktwert professionell ermitteln

 

 

 

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