1. Off-Market im Wandel: Ein differenzierter Blick
Während viele private Verkäufer während des Immobilienbooms auf maximale Sichtbarkeit - Stichwort Bieterverfahren - setzten, wurde der diskrete Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftsliegenschaften oder erstklassigen Villen in der Zentralschweiz weiterhin gezielt über Netzwerke wie BECK Real Estate abgewickelt.
Off-Market bedeutet:
- Keine Online-Inserate
- Gezielte Ansprache potentieller Käufer
- Vertrauliche Verhandlungsführung
Raum für individuelle Lösungen
Diese Form der Vermittlung eignet sich besonders für Eigentümer mit hohen Ansprüchen an Vertraulichkeit, Struktur und Nachhaltigkeit – also genau die Werte, die auch Family Offices zunehmend suchen.
2. Die neue Realität der Family Offices
Family Offices verwalten substanzielle Portfolios, agieren strategisch unabhängig und denken langfristig. Doch auch sie stehen 2025 vor neuen Herausforderungen – nicht nur durch Generationenwechsel oder neue Investitionskriterien, sondern vor allem durch das veränderte Finanzierungsumfeld.
a) Strengere Finanzierungen infolge Basel III
Im Zuge der Umsetzung von Basel III wurden in der Schweiz die Anforderungen an Immobilienfinanzierungen weiter verschärft. Banken sind verpflichtet, für risikobehaftete Kredite – etwa bei Renditeliegenschaften oder Gewerbeobjekten – höhere Eigenmittel zu hinterlegen. Die Folgen:
- Belehnungssätze sinken, insbesondere bei Objekten mit Entwicklungspotenzial oder ausserhalb von Toplagen.
- Die Tragbarkeitsprüfung wird konservativer gerechnet – oft mit kalkulatorischen Zinsen von 5 % und mehr.
Selbst vermögende Käufer benötigen mehr Eigenkapital, um handlungsfähig zu bleiben.
Für viele Family Offices bedeutet das: Off-Market-Deals bieten Zugang zu Objekten, bei denen die Finanzierung nicht öffentlich ausgereizt wird, sondern individuell verhandelt werden kann.
b) Neue strategische Ausrichtung
Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Professionalisierung und Umstrukturierung innerhalb vieler Family Offices. Jüngere Generationen übernehmen Verantwortung, setzen ESG-Kriterien, bauen internes Asset Management auf und bevorzugen Investitionen, die langfristig, stabil und leise wirken.
3. Warum Family Offices Off-Market bevorzugen
a) Vertraulichkeit & Kontrolle
Family Offices wollen nicht im Rampenlicht stehen. Transaktionen über BECK Real Estate ermöglichen:
- Anonymität während des Prozesses
- Vermeidung von Marktgerüchten
Schutz familiärer oder strategischer Interessen
b) Substanz statt Spekulation
Off-Market-Verhandlungen fokussieren auf den tatsächlichen Wert einer Immobilie, nicht auf künstliche Preissteigerung durch Bieterverfahren.
c) Individuelle Lösungen
Mit BECK Real Estate lassen sich auch komplexe Transaktionen abwickeln: Sale-and-Leaseback, Co-Investments, Rückmietoptionen oder steuerlich optimierte Übergaben.
4. Marktumfeld 2025: Neue Chancen durch neue Rahmenbedingungen
Das aktuelle Marktumfeld – gekennzeichnet durch geopolitische Unsicherheiten, restriktive Finanzierungen und differenzierte regionale Entwicklungen – verstärkt die Relevanz von Off-Market-Strukturen.
a) Restriktive Bankenpolitik – liquide Käufer im Vorteil
Family Offices mit starker Eigenkapitalbasis sind gegenüber fremdfinanzierten Akteuren klar im Vorteil. Der Zugang zu diskreten Off-Market-Objekten ermöglicht es ihnen, ruhig, gezielt und effizient zu investieren.
b) Fragmentierter Markt – gezielte Vermittlung entscheidend
Nicht jede Immobilie eignet sich für eine breite Ausschreibung. Off-Market bietet die Möglichkeit, gezielt den passenden Käuferkreis anzusprechen – nicht den lautesten, sondern den geeignetsten. Entsprechend suchen wir als Unternehmen nicht den lauten Auftritt sondern den diskreten zurückhaltenden Weg. Als Eigentümer geführtes Unternehmen mit Boutique-Charakter sind wir direkt verantwortlich für unser Handeln.
5. BECK Real Estate: Diskretion mit System
In unserem Beitrag „Diskret eine Liegenschaft verkaufen“ erläutern wir, wie wir Diskretion nicht als passiven Zustand, sondern als aktiven Prozess verstehen.
Unser Vorgehen kombiniert:
- gezieltes Matching mit qualifizierten Käufern und unserem qualifizierten Netzwerk
- juristisch abgesicherte Rahmenbedingungen (NDA)
- vollständige Aufbereitung relevanter Unterlagen
- stille Platzierung ausgewählter Objekte mit hohem Werterhalt
6. Unsere Spezialisierung: Premium & Substanz
Wir konzentrieren uns auf zwei besonders anspruchsvolle Segmente, bei denen eine diskrete Vermarktung auch Sinn ergibt:
Renditeimmobilien ab ca. CHF 5 Mio.
- Mehrfamilienhäuser
- Wohn- und Geschäftshäuser
- Portfolioverkäufe und institutionelle Bestände
Selbstgenutzte Immobilien im Premiumsegment
- Villen, Seegrundstücke, exklusive EFH
Verkauf durch Unternehmer, Stiftungen oder Privatpersonen mit Reputationsschutzbedürfnis
Unsere Stärke liegt in der Kombination aus fachlicher Tiefe, strukturellem Denken und menschlicher Sorgfalt. Das zeigen wir auch in unserem Beitrag „Mehr als blosse Immobilienmakler“, in dem wir unsere umfassenden Dienstleistungen beschreiben – von der Marktanalyse bis zur notariellen Begleitung.
7. Unser Dienstleistungsspektrum ist umfassend
Benötigen Sie eine Strategie für Ihr Immobilienportfolio und eine Hilfe bei der Umsetzung? Wir von BECK Real Estate fungieren als Ihr Partner. Erfahren Sie mehr dazu unter:
https://www.beck-realestate.ch/dienstleistungen/eigentuemervertretung
Oder sind Sie an einem Umbau oder einer Sanierung der erworbenen Liegenschaft interessiert - eventuell planen Sie auch bereits einen Neubau zu realisieren? Mit unserer Architektin können wir Ihnen alles aus einem Guss inhouse anbieten:
https://www.beck-realestate.ch/dienstleistungen/architektur
Bei uns gilt stets: Vertrauen durch Diskretion - Erfolg durch Professionalität
Fazit: Diskretion ist kein Rückschritt – sondern eine Investition in Qualität
Im Markt 2025 ist Off-Market keine Ausnahme mehr – sondern die bevorzugte Lösung für all jene, die mehr wollen als Sichtbarkeit. Family Offices schätzen diesen Weg, weil er Substanz, Ruhe und Struktur vereint – Eigenschaften, die in unsicheren Zeiten besonders gefragt sind.
BECK Real Estate ist Ihr Partner für diskrete Immobilienvermittlung in der Zentralschweiz – fundiert, persönlich und professionell. Wir verstehen, dass nicht jeder Verkauf öffentlich sein sollte – und schaffen den Raum, in dem vertrauliche Werte sicher ihren Platz finden.
Sind Sie interessiert an unseren Dienstleistungen? Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme unter:
www.beck-realestate.ch/kontakt
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