Lex Koller in Kürze
Das schweizerische Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, bekannt als Lex Koller, regelt den Kauf von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz. Hauptziel ist es, die Übernahme von schweizerischem Grundbesitz durch ausländische Investoren zu beschränken, um die Kontrolle über das nationale Territorium zu bewahren.
Die Lex Koller gilt für natürliche Personen und Gesellschaften mit Sitz im Ausland. Sie umfasst auch schweizerische Gesellschaften, die von Ausländern kontrolliert werden. Ausländische Erwerber benötigen grundsätzlich eine Bewilligung, um Grundstücke in der Schweiz zu kaufen. Diese Bewilligungspflicht umfasst vor allem Wohnimmobilien und touristisch genutzte Liegenschaften. Der Erwerb von Geschäftsräumlichkeiten und Produktionsstätten unterliegt hingegen in der Regel nicht der Bewilligungspflicht.
Für EU- und EFTA-Bürger, die ihren rechtmäßigen Wohnsitz in der Schweiz haben, gelten besondere Bestimmungen. Sie können eine Hauptwohnung ohne Bewilligung kaufen. Personen mit einer Aufenthaltsbewilligung B können zudem eine Zweitwohnung erwerben, sofern sie diese nicht als Renditeobjekt nutzen.
Die Einhaltung der Lex Koller wird durch kantonale Behörden überwacht, die auch die Bewilligungen erteilen. Verstöße gegen das Gesetz können zu erheblichen Sanktionen führen, einschließlich der Annullierung des Erwerbs und Bußgeldern.
Geschichte der Lex Koller - Das Gesetz mit den vielen Bundesrats-Namen
Die Ursprünge des «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland», die im Volksmund heute als «Lex Koller» bezeichnet wird, reicht ins Jahr 1961 zurück. Damals noch als «Lex von Moos» bekannt, hat die Schweizer Politik dieses Gesetz geschaffen aus Furch vor dem sogenannten «Ausverkauf der Heimat». Verantwortlicher Bundesrat und Vorsteher des Justiz und Polizeidepartements war damals der Obwaldner Ludwig von Moos ( CVP Bundesrat 1960 – 1971). Seit 1961 wurde das Gesetz mehrfach angepasst, so wurde aus der «Lex von Moos» die «Lex Furgler» nach dem St.Galler CVP-Bundesrat Kurt Furgler (im Bundesrat 1972 – 1986), aus der «Lex Furgler» die «Lex Friedrich» nach dem Zürcher FDP-Bundesrat Rudolf Friedrich (im Bundesrat 1983-1984) um schliesslich mit der bisher letzten grösseren Anpassung 1997 den Namen von CVP-Bundesrat Arnold Koller (im Bundesrat 1987 – 1999) zu erhalten.
Was bedeutet die Lex Koller für ausländische Personen die Grundstücke erwerben wollen?
Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland definiert, dass «Personen im Ausland» in Bezug auf den Erwerb von Wohnimmobilien diesem Gesetz unterstehen. Konkret heisst das, dass Ausländer die ihren Wohnsitz nicht in der Schweiz haben nicht berechtigt sind Wohnliegenschaften in der Schweiz zu kaufen. Unter die Lex Koller fallen:
- Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
- EU / EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz ohne Aufenthaltsbewilligung B, C oder L
- Bürger anderer ausländischer Staaten ohne Niederlassungsbewilligung C
Nicht darunter fallen hingegen:
- Schweizer und auch Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder im Ausland
- EU- und EFTA-Bürger mit rechtmässigem und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B, C, evtl. Kurzaufenthalt L)
- Bürger anderer Staaten mit C-Bewilligung und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz
Was sieht das Gesetz bei juristischen Personen vor?
Bei juristischen Personen wird unterschieden ob sie Sitz in der Schweiz oder im Ausland haben. Juristische Personen mit Sitz im Ausland dürfen in der Schweiz zwar Betriebsimmobilien erwerben, jedoch keine Wohnimmobilien. Gemischt genutzte Immobilien mit Gewerbe- & Wohnanteil dürfen nur in Ausnahmefällen gekauft werden.
Juristischen Personen die ihren Hauptsitz in der Schweiz haben dürfen Grundstücke erwerben sofern sie nicht sogenannt «ausländisch beherrscht» sind. Ein Unternehmen ist dann ausländisch beherrscht, wenn Personen im Ausland aufgrund ihres Eigentumsanteils am Unternehmen eine beherrschende Dominanz haben (mehr als einen Drittel des Kapitals oder des Stimmrechts besitzen oder bedeutende Darlehen gewährt haben).
Dürfen Ausländer Ferienwohnungen kaufen?
Vorab, ja! Ausländer dürfen in der Schweiz Ferienwohnungen kaufen allerdings kennt die Schweiz eine Obergrenze von 1500 Ferienwohnungen die im Jahr an Ausländer verkauft werden dürfen. Nicht in allen Kantonen gibt es jedoch Kontingente für Ferienwohnungen zum Verkauf an Ausländer. Möglich ist dies in den Kantonen Appenzell Ausserhoden, Bern, Freiburg, Glarus, Graubünden, Jura, Luzern, Neuenburg Ob- und Nidwalden, St.Gallen, Schaffhausen, Schwyz, Tessin, Uri, Waadt und Wallis. Wichtig ist also die Abklärung bei ausländischen Interessenten, ob das Kontingent dies noch zulässt. Grundsätzlich – es gibt in gewissen Fällen die Möglichkeit von Ausnahmen – darf die Nettowohnfläche nicht mehr als 200 m2 betragen und das Grundstück sollte 1000 m2 nicht übersteigen.
Weiterführende Informationen / Merkblätter etc. können Sie beim Bundesamt für Justiz unter folgendem Link:
https://www.bj.admin.ch/bj/de/home/wirtschaft/grundstueckerwerb.html
Haben Sie fragen und Interesse am Thema? Möchten Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen oder sind Sie am Umbau einer Liegenschaft interessiert?
Wir unterstützen Sie gerne wie immer vernetzt, flexibel und diskret in allen Anliegen rund um Immobilien.
FAQs zur Lex Koller
1. Was ist die Lex Koller?
Die Lex Koller bezeichnet in der Schweiz das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Es begrenzt den Immobilienkauf durch Ausländer, um eine übermässige Übernahme von Schweizer Boden zu verhindern.
2. Wer gilt als Person im Ausland im Sinne der Lex Koller?
Zum Geltungsbereich gehören:
- Ausländer mit Wohnsitz im Ausland
- EU/EFTA-Bürger in der Schweiz ohne Aufenthaltsbewilligung B, C oder L
- Drittstaat-Bürger ohne Niederlassungsbewilligung C
Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder Schweizer Firmen, die von Ausländern beherrscht werden
3. Welche Immobilienkäufe sind bewilligungspflichtig?
Bewilligungspflicht besteht in der Regel bei:
- Wohnliegenschaften
- touristisch genutzten Immobilien (z. B. Ferienwohnungen)
Ausnahmen:
- Gewerbe- und Betriebsliegenschaften wie Büros, Hotels oder Produktionshallen
4. Gibt es Ausnahmen für EU-/EFTA-Bürger mit Aufenthaltsbewilligung?
Ja. EU-/EFTA-Bürger mit B- oder C-Bewilligung und rechtmässigem Wohnsitz in der Schweiz geniessen beim Kauf einer Hauptwohnung Gleichstellung mit Schweizer Staatsangehörigen und benötigen keine Bewilligung.
5. Sind Ferienwohnungen für Ausländer erlaubt?
Ja, jedoch nur eingeschränkt und innerhalb kantonal festgelegter Kontingente. Pro Jahr dürfen maximal 1'500 Ferienwohnungen an Ausländer verkauft werden, aber nicht alle Kantone stellen solche Quoten zur Verfügung.
6. Was gilt für juristische Personen (Firmen)?
- Ausländische Unternehmen dürfen keine Wohnimmobilien erwerben, aber Gewerbeliegenschaften sind erlaubt.
- Schweizer Unternehmen dürfen nur dann Wohnimmobilien kaufen, wenn sie nicht ausländisch beherrscht sind (keine Kontrolle durch ausländische Eigentümer).
7. Gibt es Ausnahmen wie Erbschaften?
Ja. Erbschaften sind von der Lex Koller nicht betroffen. Eine Person im Ausland kann Immobilien innerhalb der Familie durch Erbe übernehmen, auch ohne Bewilligung. Beim Weiterverkauf gelten wieder die üblichen Einschränkungen.
8. Wer entscheidet über Bewilligungen und wie?
Zuständig sind die kantonalen Behörden. Sie prüfen, ob die Lex Koller anwendbar ist und ob eine gesetzliche Ausnahme greift.
9. Warum existiert die Lex Koller?
Das Gesetz soll den übermässigen Kauf von Schweizer Boden durch Ausländer verhindern und den Immobilienmarkt stabil halten.
Schlüsselbegriffe dieses Artikels: Lex Koller, Lex Koller Erklärung, Lex Koller Gesetz, Lex Koller Zug, Lex von Moos, Lex Furgler, Lex Friedrich, Gesetz, Immobilienkauf, Immobilienverkauf, Immobilienmakler, Hauptwohnsitz, Ferienwohnung, Ausländer, Schweizer, EU, EFTA
Bild: Brunngasse Brienz © Anastasia Beck
