Wie ist der aktuelle Stand am Schweizer Immobilienmarkt?
Obwohl der Immobilienmarkt der Schweiz in seinen Entwicklungen regional erhebliche Unterschiede aufweist, kann ein Trend zu weniger Bautätigkeit und stabilen Preisen festgestellt werden. Dieser lässt sich durch aktuelle statistische Zahlen belegen. Das Bundesamt für Statistik (BFS) veröffentlicht regelmässig alle drei Monate den Schweizerischen Wohnimmobilienpreisindex (IMPI). Grundlage dafür bilden ca. 7‘000 Freihandtransaktionen aus allen Regionen der Schweiz. Im dritten Quartal 2023 ist eine Konsolidierung der Immobilienpreise für Wohneigentum zu verzeichnen. Der Index stieg gegenüber seiner Basis im vierten Quartal 2019 nicht weiter an, sondern entwickelte sich langsamer. Im dritten Quartal 2023 wuchsen die Preise für Wohneigentum nur noch um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal an, während sie im dritten Quartal 2022 noch um 6,3 Prozent zum Vorjahresquartal zugenommen hatten. Demnach verharren die Preise für Wohnobjekte auf einem hohen Niveau.
Welche Situation herrscht bei Einfamilienhäusern vor?
Besonders gefragt waren Einfamilienhäuser, sodass deren Preise in der Vergangenheit höhere Steigerungsraten als Eigentumswohnungen aufwiesen. Begehrt sind vor allem Einfamilienhäuser in grösseren Städten und nahe zu diesen. Dieser Trend wird dadurch verstärkt, dass die Zahl der Einzelhaushalte stetig zunimmt. Einfamilienhäuser sind in der Schweiz mit dem beschränkten Platzangebot ein Mangelgut, dass unter dem Thema «Verdichtung» zusätzlich immer mehr kleineren Mehrfamilienhäusern Platz machen muss.
Was kosten derzeit Hypotheken?
Noch Anfang 2022 wurden fast 80 Prozent aller Schweizer Hypotheken als Festhypotheken abgeschlossen. Danach stiegen aufgrund der Erhöhung der Leitzinsen auch die Hypotheken an, was einen Run auf Saron-Hypotheken auslöste. Der längerfristige Hypothekarzins wird zum grössten Teil durch Angebot und Nachfrage nach Krediten bestimmt. Die Zinsen für eine Festhypothek über 10 Jahre liegen momentan zwischen ungefähr 2 und 2,75 Prozent. Die Hypothekarzinskosten haben sich durch den Zinsanstieg aufgrund der Inflation erhöht und sind daher aufgrund der ebenfalls über Jahre gestiegenen Immobilienpreise von immer weniger Haushalten tragbar. Sie verdoppelten sich im Jahr 2022, weisen jedoch im Durchschnitt, wenn man in die Historie und das übrige Europa schaut, ein eher niedriges Niveau auf. Auch sind die Zinsen nach wie vor weit weg vom kalkulatorischen Zinssatz von 5% den die Banken zur Ermittlung der Tragbarkeit verwenden.
Worin liegen die Gründe für die Immobilienpreisentwicklung?
Im europäischen Rahmen sind zwar auch die eidgenössischen Leitzinsen in mehreren Schritten bis auf 1,75 Prozent angehoben worden, der aktuelle Leitzins der EZB dagegen liegt bereits bei 4,50 Prozent. Von ihren Tiefstständen haben sich die Zinsen weit entfernt. Weil sich das Zinsumfeld in der Schweiz verändert hat, können sich noch weniger Leute ein Haus oder eine Renditeimmobilie leisten als dies bisher schon der Fall war. Die Schweizer Kreditzinsen sind im europäischen Vergleich dennoch verhältnismässig niedrig, da die Inflation in der Schweiz bei weitem nicht so stark angestiegen war wie in den Nachbarländern. Sie befindet sich hierzulande derzeit schon wieder unter 2 Prozent.
Angebot und Nachfrage nach Schweizer Immobilien befinden sich indessen nicht im Gleichgewicht. Grundstücke sind nur begrenzt verfügbar und strenge Regularien für den Neubau bremsen die Bautätigkeit und führen zu einer Aufwärtstendenz bei den Preisen. Dies gilt bei der bestehenden Zuwanderung auch für die Investition in neue Mietwohnhäuser, sodass sich die Gesetzgeber ernsthaft Gedanken machen müssen, wo sie tatsächlich die Begründung für die steigenden Angebotsmieten suchen möchten – ein Abwürgen der Bautätigkeit durch immer neue Regulatorien ist dabei kaum das richtige Hilfsmittel. Im flächenmässig kleinen Schweizer Staat sind bebaubare Flächen rar. Der Neubau von Wohnungen geht seit 2016 kontinuierlich zurück, mit einer Belebung der Bautätigkeit und Ausweitung der Baugenehmigungen ist auch in Zukunft nicht zu rechnen. So bleibt Wohneigentum knapp. Besonders gefragt waren Objekte an besten Lagen, wobei diese Nachfrage vor allem von ausländischen Investoren forciert wurde, sobald die Regulatorien bezüglich Lex Koller Gesetzgebung dies zuliessen. Die Schweiz wird als Hort der Stabilität von internationalen Kapitalanlegern unvermindert geschätzt.
Welcher kurzfristiger Verlauf ist am Schweizer Immobilienmarkt zu erwarten?
Der zunehmende Wohnungsverkauf und die derzeit sinkende Nachfrage nach Wohneigentum aufgrund der Preise führen zu einer – wenn überhaupt - leichten Entspannung bei den Preisen am Schweizer Wohnimmobilienmarkt. Insgesamt ist von moderaten Preisanstiegen, mit gebietsweise beachtlichen Abweichungen, auszugehen. Der Zinsgipfel dürfte vorerst erreicht sein, die Tendenz bei den Finanzierungskosten zeigt nach unten, sodass Hypotheken preiswerter werden könnten. Der Zuzug in Ballungsgebiete sorgt dafür, dass die regionalen Preisunterschiede sich vielmehr noch vergrössern dürften. In den grossen Städten kann die Nachfrage nach Wohneigentum aber auch nach Mietwohnungen nur unzureichend befriedigt werden. Kapitalanleger befinden sich zwar ebenso in diesem anspruchsvollen Zinsumfeld, das den Wert der Liegenschaften vermindert. Allerdings wirken sich steigende Nettoerträge in Form ansteigender Mieten gleichzeitig Wert erhöhend aus. Daher ist im Allgemeinen bei Liegenschaften in der Schweiz mit keinem signifikanten Preisrückgang zu rechnen.
Wie sind die langfristigen Aussichten am Immobilienmarkt der Schweiz und welche Entwicklungen sind denkbar?
Langfristig werden Schweizer Immobilien ihr Qualitätssiegel der Werthaltigkeit und der Markt seine Sonderstellung in Europa behalten. Das Angebot an Bestandswohnungen könnte sich jedoch in den nächsten Jahren erhöhen, da der Wohnungsverkauf durch die sogenannte «Babyboomer-Generation» an Bedeutung gewinnt. Weiter wird es wohl zu Verkäufen von Eigentümern kommen, die sich Wohnungen als Kapitalanlagen gekauft haben und deren langfristige Hypotheken auslaufen. Eine wesentliche Stütze des Schweizer Immobilienpreisniveaus ist die Zuwanderung von Ausländern, wobei diese erst nach Erfüllung der Lex Koller Anforderungen ein Eigenheim erwerben können. Die bekannte Schweizer Lebensqualität, sowie die funktionierenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen garantiert sie auch für die kommenden Jahre. Sollte die Gesellschaft indes weiter im bisherigen Tempo altern und die Nettozuwanderung einmal nachlassen, könnte ein Preisrückgang am Schweizer Immobilienmarkt hypothetisch im Rahmen des Möglichen liegen. Damit würden sich regionale Preisunterschiede vertiefen und Wohnungsknappheit könnte der Vergangenheit angehören. Dieses Szenario sehen wir jedoch eher als unrealistisch an.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz im Resümee
Die Zuwanderung in die Schweiz bleibt auf Rekordkurs und erhöht so die Nachfrage nach Mietwohnungen und bezahlbarem Wohneigentum. Inflation und höhere Zinsen als im letzten Jahrzehnt wirken dem entgegen. Dabei herrscht, insbesondere in städtischen Gebieten, ein Mangel an Wohnraum, es gibt kaum Leerstände. Das Angebot ist knapp und die sinkende Neubautätigkeit bringt keine Entlastung, das treibt die Preise kurzfristig. Infolge steigender Mieten bleibt Immobilieneigentum erstrebenswert. Diese Entwicklungen sorgen dafür, dass die Schweizer Immobilienpreise nicht auf breiter Front nachgeben werden, sondern hinreichend stabil bleiben, mit der Prognose einer leichten Abwärtsentwicklung im Jahr 2024. Flexibilität auf Seiten der Käufer und Investoren zahlt sich aus, denn örtlich sind gewaltige Preisunterschiede möglich. Die Perspektiven für private Investoren verbessern sich schrittweise, da institutionelle Anleger gegenwärtig überproportional in Immobilien investiert sind und Ihre Allkokation in den kommenden Monaten anpassen werden.
Fazit: Wohneigentum bleibt für Private interessant
Schweizer Immobilieneigentümer können sich glücklich schätzen, denn viele Träume vom eigenen Heim blieben fürs Erste unerfüllt. Bestands- und Angebotsmieten jedoch steigen weiter an. Die nächste Erhöhung des Referenzzinssatzes ist Anfang Dezember auf die Miete ab April 2024 zu erwarten. Fehlt Ihnen der Zugang zum Schweizer Immobilienmarkt und die Erfahrung, wie Sie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen finden, geben Sie Ihren Wunsch nach der passenden Immobilie nicht auf. Wir unterstützen Sie sowohl beim Kauf von Liegenschaften als auch beim Wohnungsverkauf, ebenso gehören Fragen rund um Anlageimmobilien zu unserem Beratungsportfolio. Unsere Stärken liegen in der Vermarktung von Bestandsimmobilien und der Beratung zur Wertanlage oder Veräußerung von Renditeliegenschaften, wobei wir stets mit grösster Diskretion im Sinne unserer Kundschaft vorgehen. Wir begleiten Sie kompetent in allen Phasen des Angebots-, Sanierungs- und Suchprozesses.
Durch unsere umfangreichen Kenntnisse über die regionalen Besonderheiten des eidgenössischen Immobilienmarkts können wir für Sie das ideale Objekt oder den geeigneten Käufer ermitteln. Wir berücksichtigen Ihre Wünsche bezüglich der Liegenschaft und Ihre Anforderungen an den Erwerber Ihrer Immobilie. Beabsichtigen Sie, eine Renditeimmobilie zu sanieren, helfen wir Ihnen durch unsere Expertise in Architektur und insbesondere in der energetischen Sanierung, damit sie am Ende ökologisch und ökonomisch den neuesten Standards entspricht. Sollten wir einmal nicht über die nötigen Möglichkeiten verfügen, schalten wir Fachleute aus unserem grossen Netzwerk ein. Wir behandeln Ihre Anliegen mit ausserordentlicher Diskretion, nehmen Sie Kontakt mit uns unter auf - wir freuen uns auf Sie.
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